4 wijze van bestemmen
4.1 Plansystematiek
Algemeen
Het bestemmingsplan ‘Kern Balgoij” bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Kaart en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is aan te merken als een beheersplan. Met de plansystematiek en de tekenwijze is zoveel mogelijk aangesloten bij het ‘Handboek (Digitale) bestemmingsplannen Gelderland’ van maart 2005. Hiermee sluit het plan tevens aan bij de doelstellingen van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Processen (DURP) van VROM en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2006 van VROM. Als gevolg van deze aanpak is het plan digitaal uitwisselbaar overeenkomstig het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
Het bestemmingsplan kent globaal de volgende opbouw:
· het plangebied (alle gronden binnen de begrenzing van het plan);
· de bestemmingen (de in het plangebied voorkomende functies zijn ondergebracht in de diverse bestemmingen / dubbelbestemmingen). Dubbelbestemmingen kunnen meer dan een bestemming overlappen en hebben een aanduiding op de kaart: bijv. Archeologisch waardevol gebied); de dubbelbestemmingen vormen de primaire toets;
· de bouwvlakken (binnen de bestemmingen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen, op uitzonderingen na, de bebouwing zich mag bevinden);
· voor bepaalde specifieke aan de bestemming gekoppelde functies, te beschermen karakteristieke waarden en/of maatvoeringseisen zijn binnen de bestemming aanduidingen opgenomen. Binnen de woonbestemming is een zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen opgenomen.
De hierboven genoemde opbouw vindt zijn doorvertaling naar de bestemmingsplanregels. Behoudens de tot de ondergrond behorende informatie (topografische gegevens die een afspiegeling zijn van het grondgebruik waaronder bebouwing, wegen en paden, percelen, water en de kadastrale (eigendoms-) gegevens zoals kadastrale percelen met nummers, huisnummers e.d.) hebben alle op de plankaart aangegeven zaken een koppeling met de bestemmingsplanregels.
De planregels
De planregels zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
· Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin begripsbepalingen en meetregels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken;
· Hoofdstuk 2 bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen, waarin per bestemming een doeleindenomschrijving, bouwregels en eventueel ontheffingsbevoegdheden of bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen worden gegeven;
· Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene en aanvullende regels, waaronder algemene gebruiksregels, een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels. In dit hoofdstuk is tevens een algemeen geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen.
· Hoofdstuk 4 tenslotte bevat overgangsregels en de titel van het bestemmingsplan.
Bestemmings(vlak), bouwvlak en bouwperceel
Belangrijke begrippen in het plan zijn de begrippen bestemming(svlak), bouwvlak en bouwperceel. Hoewel deze begrippen worden omschreven in artikel 1 van de regels is enige toelichting op zijn plaats.
Een bestemming(svlak) is een aaneengesloten vlak op de plankaart, dat één en dezelfde bestemming heeft. De bij een bestemming behorende regels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming. Voor zover daarop uitzonderingen bestaan, wordt dat in de regels uitdrukkelijk aangegeven.
In de meeste bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een nader begrensd gebied, waar gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen) zijn toegestaan. Buiten het bouwvlak mogen in de regel enkel gebouwen worden opgericht voor zover hiervoor specifieke bepalingen zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld zijdelingse aanbouwen via een ontheffing en binnen de bestemming "Maatschappelijk (M)" in verband met het oprichten van een gebouwtje op de begraafplaats.
Het bouwperceel is niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de regels wordt het omschreven als "een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels één bouwwerk of meerdere bij elkaar behorende bouwwerken zijn toegestaan". In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen één bestemmingsvlak, maar hoeft daarmee niet samen te vallen. Met name in de bestemming "wonen" komen meerdere bouwpercelen binnen één bestemmingsvlak voor. Die bouwpercelen vallen in de regel samen met de feitelijke begrenzing van het erf. Waar die feitelijke begrenzing tevens de eigendomsgrens is, valt het bouwperceel samen met het kadastrale perceel.
Bouw- en gebruiksregels
Bij elke bestemming zijn bouwregels gegeven. Daarnaast is een aantal algemene regels opgenomen die van belang zijn voor de toegestane bebouwing. Afgezien van de relevante begripsbepalingen en de meetregels in artikel 1 en 2 gaat het daarbij in het bijzonder om de artikelen 16 en 19.
Artikel 16 (bestaande afmetingen, afstanden en percentages) is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Artikel 19 (anti-dubbeltelbepaling) is een standaardbepaling, die met name beoogt te voorkomen dat door bewuste of onbewuste veranderingen van bouwpercelen en de grenzen van een bouwperceel dubbel gebruik gemaakt kan worden van dezelfde eenmalig bedoelde bouwmogelijkheden.
De gebruiksregels hebben betrekking op alle bestemmingen en zijn ondergebracht in artikel 15. De gebruiksregels zijn in aanvulling op het bepaalde van artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Als specifiek strijdig gebruik met betrekking tot dit plan is het gebruik van aan- uit- of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte en het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf.
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Onder gebruiken wordt overigens mede verstaan "doen gebruiken", "laten gebruiken" en in "gebruik geven" (zie begrippen). Dit om de handhaafbaarheid van het gebruiksverbod te waarborgen.
Ondergronds bouwen
In artikel 20 is een algemeen geldende
regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen. Regels met betrekking tot
maatvoering gelden ook ondergronds, met daarbij de beperking, dat de diepte
maximaal
Regels in verband met de bestemmingen
De regels in verband met de bestemmingen kennen alle eenzelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende bepalingen:
· doeleinden;
· bouwen;
en, voor zover aanwezig:
· nadere eisen;
· ontheffingen;
· aanlegvergunning;
· wijzigingen.
De doeleindenomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de doeleindenomschrijving worden limitatief de functies genoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. Voorts is in de meeste gevallen ten aanzien van beschreven doeleinden een nadere detaillering opgenomen. De bouwregels zijn gerelateerd aan de doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de doeleindenomschrijving (via artikel 7.10 Wro en de in het plan opgenomen specifieke gebruiksregels).
Op grond van een in de bestemming opgenomen eisenregeling kunnen nadere eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering, van gebouwen. Hierbij wordt afstemming gezocht bij het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van bijvoorbeeld behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of te verwachten archeologische resten.
De ontheffingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen zijn gebaseerd op artikel 3.6, lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening en geven het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifiek voorschrift of nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van gebouwen.
Wijzigingen zijn, voor zover het plan hierin voorziet, mogelijk op grond van artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Voor zover deze wijzigingen van invloed kunnen zijn op de waterhuishouding wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
4.2 De bestemmingen
In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde geplaatst. Hieronder worden de specifiek aan de gronden in het plan toegekende bestemmingen artikelsgewijs behandeld.
Artikel
3 “Agrarisch (A)”
Deze bestemming heeft betrekking op gronden binnen het plangebied met een agrarische functie. Naast agrarisch grondgebruik is tevens water toegestaan, onverharde paden en landwegen en extensief recreatief medegebruik.
Artikel
4 “Bedrijf (B)”
In deze bestemming zijn de verspreid in het plangebied voorkomende bedrijven bestemd. Het betreft een garagebedrijf en een transportbedrijf. Voor de gebouwen is op de plankaart een bouwvlak aangeven met de hierbij behorende maatvoering. De aanwezige bedrijfswoningen zijn positief bestemd en in hun toegestane omvang vastgelegd. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming een andere bedrijfsactiviteit te vestigen voor zover passend binnen de woonomgeving.
Artikel 5 “Groen (G)”
De in het plangebied aanwezige groengebieden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen zijn bestemd tot "Groen (G)".
Tot het structureel groen behoren de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen die bepalend zijn voor de groenstructuur van het plangebied als geheel, waaronder groene bermen langs belangrijke wegen in het plangebied.
De gronden binnen de bestemming zijn, naast plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, eveneens bestemd voor water, paden e.d, speelvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen, beeldende kunst, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins) en tuinen.
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan; een wat grotere speelvoorziening is specifiek bestemd via een aanduiding op de plankaart. Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Daarnaast worden eisen gesteld aan de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties grotere speelvoorzieningen en eventueel hondenuitlaatplaatsen toe te staan.
Artikel 6 “Horeca (H)”
Het horecabedrijf aan de Hoeveweg is ondergebracht binnen deze bestemming. Voor de horecavoorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in categorieën, waarbij met name de uitstraling naar de omgeving van belang is. De horecabedrijven zijn ingedeeld in de categorieën waar ze nu toe behoren.
- h2 (horecabedrijven in de categorie 1 en 2);
- h3 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 3);
- h4 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 4)
In het plangebied is voor de Hoeveweg
Op de plankaart is een bouwvlak opgenomen met de daarbij behorende maatvoering. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde en is gelegen in de dubbelbestemming archeologie.
Artikel 7 “Maatschappelijk (M)”
De bestemming ‘maatschappelijk’ regelt de functies die zich richten op voorzieningen op medisch, sociaal-cultureel, educatief of religieus gebied dan wel op het gebied van sport en recreatie of openbaar bestuur. Binnen deze bestemming zijn de school, het buurthuis en de kerk en de begraafplaats geregeld. De begraafplaats is binnen deze bestemming apart aangeduid.
Naast maatschappelijk doeleinden zijn maatschappelijke dienstverlening en speelvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van de hier aanwezige monumentale waarden.
Ook
binnen deze bestemming mag gebouwd worden binnen het bouwvlak. De goot- en de
(nok)hoogte zijn op de plankaart aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt
100, tenzij op de plankaart een ander percentage is aangegeven. Voor de op de
plankaart aangeduide monumenten is de bestaande maatvoering van toepassing.
Voor
bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Via een ontheffing kunnen, indien de noodzaak hiertoe aanwezig is, kleine bijgebouwen voor bijv. een fietsenstalling buiten het bouwvlak worden gerealiseerd.
Artikel 8 “Sport (S)”
De bestemming “Sport (S)” is opgenomen voor de tennisvelden binnen de centrale groenzone in het plangebied. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor sport- en spelbeoefening, de bijbehorende groenvoorzieningen alsmede nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Op het terrein zijn in beperkte mate kleine
gebouwen toegestaan ten behoeve van o.a. materiaalberging, met een maximale
totale oppervlakte van
Artikel 9 “Verkeer - Verkeer en verblijf
(V-V)”
Binnen deze bestemming zijn de verblijfsgebieden, waarbinnen zich tevens de verkeersafwikkeling binnen het plangebied plaatsvindt, geregeld. Naast wegen, voet- en fietspaden vallen hieronder eveneens parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten alsmede tuinen, water(lopen) en beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins).
De binnen deze bestemming met “groen” aangeduide gebieden zijn bestemd voor groen (met bijbehorende voorzieningen). Via een ontheffing kan onder voorwaarden de verkeers- en parkeerfunctie worden toegestaan. Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan. De realisering van jongerenontmoetingsplaatsen kan eveneens rechtstreeks, maar is gebonden aan specifieke regels.
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde).
Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties (grotere) speelvoorzieningen toe te staan.
Artikel
10 “Water (WA)”
Deze bestemming regelt de A-watergangen in het plangebied. Uitsluitend mogen worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming.
Artikel 11 “Wonen (W)”
Woningtypen
De
in het plangebied voorkomende woningen vallen onder deze bestemming. Omdat in
het plangebied diverse typen woningen voorkomen, is binnen de bestemming een
nader onderscheid in de volgende woningtypen gemaakt.
-
HV en
LV vrijstaande woningen.
De V staat hierbij voor ‘Vrijstaand’, en de H voor ‘Hoog’, waarbij het kenmerk
in bouwtechnische zin doorgaans overeenkomt met twee lagen met een kap. De L
staat voor ‘Laag’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering
van het hoofdgebouw op het perceel. Aan de H en L zijn bouwbepalingen
gekoppeld, daarover hierna meer;
-
HO en
LO vrijstaande en dubbele woningen.
Vrijstaande en dubbele woningen geven in samenhang nog altijd een open
bebouwing te zien. De letter O staat daarom voor ‘Open bebouwing’. In de regels
zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van het hoofdgebouw op het perceel.
De letters H en L zijn hiervoor al beschreven.;
-
LG minimaal drie aaneengebouwde woningen.
Het aaneen bouwen van meerdere woningen leidt tot een gesloten straatbeeld. De
G staat voor ‘Gesloten’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering
van het hoofdgebouw op het perceel. De letter L is hiervoor al beschreven;
In
de planregels zijn de aan de diverse woningcategorieën de volgende maximale
goot- en nokhoogten gekoppeld.
|
Categorie |
Goothoogte maximaal |
(nok)Hoogte maximaal |
|
HV, HO, |
|
|
|
LV, LO, LG, |
|
|
Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” is de bestaande de goothoogte en de (nok)hoogte van toepassing.
Daarnaast
zijn in de regels de maximale breedtes van de voorgevel voor de onderscheiden
woningcategorieën vastgelegd. Dit om te voorkomen dat op zeer grote percelen
onbeperkte uitbreidingen van hoofdgebouwen kunnen plaatsvinden.
De
woningtypen zijn op de plankaart aangegeven. Indien in een bestemmingsvlak
meerdere woningtypen voorkomen, wordt het bestemmingsvlak door middel van een
scheidingslijn opgedeeld (bestemmingsvlakdeel).
Het
aantal woningen dat is toegestaan is beperkt tot het aantal dat reeds bestond
op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan. Daarmee is toevoeging
van extra woningen uitgesloten, behoudens waar dit uitdrukkelijk is toegestaan
aan Den Bogerd, waar twee extra woningen zijn toegestaan op de nog open
locatie.
Hoofdgebouw,
aan- en/of uitbouw, bijgebouw
Aan
elke woning mogen aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd.
Ook vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan. De bouwregels van de bestemming
"Wonen W" bieden hiervoor een vrij gedetailleerde regeling, die moet
voorkomen dat stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan. De aan- en
bijgebouwenregeling is afgestemd op de gewijzigde Woningwet en het Besluit
bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken. Afstemming met
de nieuwe Woningwet is wenselijk om in de praktijk toepassings- en
interpretatieproblemen te voorkomen.
Allereerst
wordt binnen de bestemming "Wonen W" een onderscheid gemaakt tussen
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Deze drie begrippen worden
in artikel 1 van de regels omschreven. Het hoofdgebouw is het gebouw dat op een
bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de
bestemming, als belangrijkste bouwwerk is aan te merken. Het gaat met andere
woorden om de hoofdmassa van de woning. Een aan- of uitbouw behoort niet tot
het hoofdgebouw en wordt omschreven als: "een aan een woning aangebouwd
gebouw, dat een voor bewoning bestemde uitbreiding van de woning vormt".
Aan- en uitbouwen maken derhalve functioneel wel onderdeel uit van de woning,
maar zijn bouwkundig als een uitbreiding daarvan te onderscheiden. Onder
bijgebouwen ten slotte worden begrepen vrijstaande of aangebouwde gebouwen, die
niet voor bewoning zijn bestemd, maar die wel een functionele eenheid met de
woning
vormen. Bedoeld worden vrijstaande of aangebouwde garages, bergruimtes e.d.
In
de hierna volgende figuur wordt een en ander schematisch weergegeven.
In
het volgende figuur is ook schematisch aangegeven hoe de goothoogte dient te
worden bepaald. De snijlijn (druiplijn) van het dakvlak en de kap zijn hierbij bepalend.
In de wijze van meten is de druiplijn bij de verschillende daktoepassingen in
beeld gebracht.
= druiplijn
------ = denkbeeldige doorlopende daklijn
a.
zadeldak /
tentdak
b.
gecombineerd
dak
c.
platdak
d.
variabel
gecombineerd dak / lessenaarsdak
e.
dak met terras
/ loggia
f.
platdak met
dakopbouw
g.
gebogen dak
Een
regeling voor ondergeschikte aanbouwen aan de voorgevel (erkers e.d.) maakt het
mogelijk deze te realiseren buiten het bouwvlak, behoudens bij monumenten.
Bouwregels
De bestemming bevat bouwregels voor hoofdgebouwen,
aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Van belang is echter om tevens te wijzen
op artikel 16, waaruit volgt dat wanneer bestaande afmetingen afwijken van
datgene, wat is toegestaan in deze bestemming, die bestaande afmetingen als
maximum dan wel minimum gelden.
Voor
hoofdgebouwen geldt dat deze in alle gevallen alleen binnen het bouwvlak zijn
toegestaan en dat de voorgevel in de voorgevelrooilijn moet worden gesitueerd
en zelfs voor een deel hierin moet worden gebouwd. Voor de in het plan
onderscheiden woningcategorieën is de maximale breedte van de voorgevel
bepaald.
Daarnaast
is voor hoofdgebouwen de horizontale diepte (afstand tussen voor- en
achtergevel) gemeten vanaf de voorgevelrooilijn gefixeerd op de
achtergevelrooilijn. De achtergevelrooilijn betreft in dit geval de
denkbeeldige lijn of het verlengde daarvan in de achtergevel van het
oorspronkelijke hoofdgebouw. Als het oorspronkelijke hoofdgebouw kan worden
aangemerkt het hoofdgebouw zoals dit in eerste instantie is gebouwd. Aan de
hand van de destijds verleende bouwvergunning kan dat veelal worden bepaald.
Bij
het meten op de kaart dient uit te worden gegaan van het hart van de begrenzing
van het bouwvlak c.q voorgevelrooilijn (zie ook wijze van meten, artikel 2 van
de regels).
Tevens
is de dakhelling alsmede een afstand tot de zijdelingse grenzen van het
bouwperceel vastgelegd. De goot- en de (nok)hoogten zijn eerder besproken. Met
de maatvoerings- en de situeringseisen zijn de locatie en afmetingen van
hoofdgebouwen gefixeerd.
Aan-
en uitbouwen zijn zowel voor de voorgevelrooilijn (en dus buiten het bouwvlak,
behoudens bij monumenten) als achter de voorgevelrooilijn toegestaan. Vóór de
voorgevelrooilijn gaat het echter uitsluitend om kleine aan- en uitbouwen in de
vorm van erkers of daarmee gelijk te stellen uitbouwen, alsmede een gebouwtje
ten behoeve van de stalling van een scootmobiel voor minder validen. De vrij
gedetailleerde bouwregels voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zoveel
mogelijk afgestemd op het Besluit bouwvergunningvrije en
licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.
Daarnaast is er een carport-regeling opgenomen en een regeling voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, met nader in de regels omschreven maatvoeringseisen.
Aan
huis verbonden beroepen en bedrijfsactiviteiten
Aan
huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten zijn in de
regels toegestaan overeenkomstig het beschreven beleid. Aan huis verbonden
beroepen zijn bij recht toegestaan in de doeleindenomschrijving; aan huis
verbonden bedrijfsactiviteiten alleen met ontheffing, vanwege de voor deze
bedrijven doorgaans noodzakelijke milieutoets en de publieksaantrekkende
werking.
Ontheffingen
Naast
de hiervoor genoemde ontheffing voor de vestiging van een aan huis verbonden
bedrijf bevat de bestemming nog de volgende ontheffingen ten behoeve van:
-
het
uitbreiden van het hoofdgebouw;
-
vergroting van de horizontale diepte van het
hoofdgebouw;
-
uitbouwen alsmede bijgebouwen buiten het
bouwvlak op
het zijerf;
-
het
toestaan van een andere dakhelling;
-
het vergroten
van de goot- en/of de (nok)hoogte van de hoofdgebouwen in de aangegeven
categorieën;
-
toestaan
van een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande
bijgebouwen uit een oogpunt van mantelzorg.
Aan de
genoemde ontheffing zijn voorwaarden gekoppeld.
Wijziging
Via een planwijziging is het mogelijk om woningen in een andere categorie toe te staan.
De wijziging kan bijvoorbeeld worden toegepast indien een woning door een (stedenbouwkundig) aanvaardbare wijziging in een bouwplan niet langer zou passen binnen de aangeduide categorie.
De verandering mag niet leiden tot een aantasting van het bebouwde karakter in de directe omgeving en mogen geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. Daarnaast mag geen toename plaats vinden van het aantal woningen op het bouwperceel en mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en mogen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en mag het woon- en leefklimaat niet onevenredig worden aangetast.
Mantelzorg
De bestemming wonen biedt in combinatie met de specifieke gebruiksregels (paragraaf ‘Algemene regels’) mogelijkheden voor mantelzorg. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om de mogelijkheid te geven om bijvoorbeeld voor een bejaarde ouder of een gehandicapt kind te zorgen door middel van een directe zorgrelatie vanuit de woning.
De bestemming geeft een
ontheffingsmogelijkheid aan het college voor het toestaan van een afhankelijke
woonruimte, in een (gedeelte van een) aan- of bijgebouw ten behoeve van de
huisvesting uit een oogpunt van mantelzorg. Onder mantelzorg wordt verstaan het
bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische
en/ of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De
maximale oppervlakte van een afhankelijke woonruimte bedraagt
De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde ontheffing gebruik kan worden gemaakt.
Als voorwaarden worden gesteld dat een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven.
Noodzaak wordt geacht aanwezig te zijn als het bejaarde ouders betreft (> 70 jaar) of wanneer een medische verklaring van de huisarts van de zorgbehoevende wordt overgelegd waaruit een zorgbehoefte blijkt.
Zoveel mogelijk moet voor het realiseren van een afhankelijke woonruimte gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het perceel. De ontheffing kan zich richten op puur het gebruik van bestaande ruimten (algemene gebruiksbepaling) maar kan ook worden gecombineerd met het bouwen voor mantelzorg, boven de op grond van de bestemmingsplanregeling toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen (ontheffing in de bestemming wonen).
De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen
kan worden overschreden met
Voor zover het bestemmingsplan al voorziet in de bovengenoemde oppervlakte (reeds bestaand of al mogelijk op grond van de bestemmingsplanregeling) dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt en is enkel een ontheffing van het gebruik noodzakelijk (gebruiksbepaling).
Ontheffing wordt alleen verleend als een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente, waarin wordt bevestigd dat binnen 1 maand nadat de reden voor de verlening van de ontheffing niet meer aanwezig is hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan het gemeentebestuur; tevens dat dan binnen 3 maanden de afhankelijke woning voor bewoning ongeschikt wordt gemaakt na intrekking van de ontheffing op basis van de hierop betrekking hebbende bepaling uit de algemene gebruiksbepaling.
Artikel
12 “Archeologisch waardevol gebied (dubbelbestemming)”
De gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde zijn op de plankaart aangewezen als dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’.
Binnen de bestemming mag tot
Ontheffing kan worden verleend om toch te bouwen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Aan een ontheffing kunnen in ieder geval een aantal regels worden verbonden.
Voor het verrichten van werken en/ of
werkzaamheden geldt een aanlegvergunningplicht bij een oppervlakte groter dan
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.
Via een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 lid 1 sub a Wro is het mogelijk om op grond van nieuwe waarnemingen of aanvullende gegevens de omgeving in archeologisch opzicht op te waarderen of af te waarderen. Opwaardering geldt voor nieuw vastgestelde waarden.
Artikel
13 “Waardevolle bomen (dubbelbestemming)”
Binnen het plangebied bevindt zich een waardevolle boom die planologische bescherming behoeft. In de bestemming is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin wordt geregeld welke werken en werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
Artikel
14 “Waterstaatsdoeleinden (dubbelbestemming)”
Ten behoeve van het mogelijk onderhoud van de
A-watergang gelegen in het plangebied, zijn de gronden met een breedte van
Uitsluitend zijn toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde die ten dienste staan van de bestemming. Via een ontheffing kunnen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en) mits het belang van de watergangen en/of retentievoorzieningen in voldoende mate is gewaarborgd. Hieromtrent wordt de beheerder van de watergang en/of retentievoorziening gehoord.
4.3 Overige regelingen
Specifieke gebruiksregels
Deze zijn in aanvulling op het bepaalde van
artikel
Als specifiek strijdig het gebruik met betrekking tot dit plan is het gebruik van aan- uit- of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte en het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf.
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Bestaande afmetingen, afstanden en percentages
Dit is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Algemene ontheffingsregels
Het plan bevat een algemene ontheffingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders om beperkt af te kunnen wijken van de in het plan opgenomen maatvoering en begrenzingen alsmede voor het oprichten van antennemasten.
Planregels mogen slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatig gebruik mogen inhouden. Om te voorkomen dat gemeenten in hun regelgeving te ver doorschieten wordt in elk bestemmingsplan een algemene regel opgenomen (ook wel ‘toverformule’ genoemd) die een ontheffing van het meest doelmatige gebruik mogelijk moet maken.
Wijziging ten behoeve van een antennemast
Het plan bevat een algemene
wijzigingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders om het plan te wijzigen,
ten behoeve van antennemasten voor de telecommunicatie met een hoogte van
maximaal
Anti-dubbeltelbepaling
Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen. Dit betreft een algemene bepaling die standaard in bestemmingsplannen wordt opgenomen.
Ondergronds bouwen
De algemene regeling voor ondergronds bouwen bepaald
dat ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse bebouwing aanwezig is,
waarbij de verticale diepte maximaal
De regeling omvat een ontheffing voor de realisatie van waterbergende kelders.
Algemene procedureregels
Overgangsregels en slotregel
De overgangsregels gelden voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in het bestemmingsplan en mits deze niet strijdig zijn met het voorheen geldende bestemmingsplan met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling.
Op grond van deze regeling mag bebouwing gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd en met een ontheffing worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de oppervlakte en/of de inhoud, die bestond op het moment dat het plan in werking is getreden. Daarnaast mag, na een calamiteit, ter plaatse worden herbouwd, mits de bouwaanvraag binnen 2 jaar na de calamiteit is ingediend.
Het gebruik van de grond en/of opstallen, dat strijdig is met het plan op het tijdstip waarop het plan in werking is getreden, mag niet worden veranderd, tenzij de verandering naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het strijdig gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, langer dan een jaar is onderbroken, mag dit gebruik niet worden hervat. Daarnaast is gebruik dat strijdig is met de in het vorige bestemmingsplan aangewezen bestemming en wanneer van dit strijdige gebruik sprake was dit vorige bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, niet toegestaan.
In de slotregel is de verwijzing naar de naam van het bestemmingsplan opgenomen.