BESTEMMINGSPLAN KERN HERNEN (TOELICHTING)
4 wijze van bestemmen
4.1 Plansystematiek
4.1.1 Algemeen
Het bestemmingsplan ‘Kern Hernen’ bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Kaart en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is aan te merken als een beheersplan. Met de plansystematiek en de tekenwijze is zoveel mogelijk aangesloten bij het ‘Handboek (Digitale) bestemmingsplannen Gelderland’ van maart 2005. Hiermee sluit het plan tevens aan bij de doelstellingen van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Processen (DURP) van VROM en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2006 van VROM. Als gevolg van deze aanpak is het plan digitaal uitwisselbaar overeenkomstig het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
Het bestemmingsplan kent globaal de volgende opbouw:
· het plangebied (alle gronden binnen de begrenzing van het plan);
· de bestemmingen (de in het plangebied voorkomende functies zijn ondergebracht in de diverse bestemmingen / dubbelbestemmingen). Dubbelbestemmingen kunnen meer dan een bestemming overlappen en hebben een aanduiding op de kaart: bijv. Archeologisch waardevol gebied); de dubbelbestemmingen vormen de primaire toets;
· de bouwvlakken (binnen de bestemmingen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen, op uitzonderingen na, de bebouwing zich mag bevinden);
· voor bepaalde specifieke aan de bestemming gekoppelde functies, te beschermen karakteristieke waarden en/of maatvoeringseisen zijn binnen de bestemming aanduidingen opgenomen. Binnen de woonbestemming is een zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen opgenomen.
De hierboven genoemde opbouw vindt zijn doorvertaling naar de bestemmingsplanregels. Behoudens de tot de ondergrond behorende informatie (topografische gegevens die een afspiegeling zijn van het grondgebruik waaronder bebouwing, wegen en paden, percelen, water en de kadastrale (eigendoms-) gegevens zoals kadastrale percelen met nummers, huisnummers e.d.) hebben alle op de plankaart aangegeven zaken een koppeling met de bestemmingsplanregels.
4.1.2 De planregels
De planregels zijn ondergebracht in vijf hoofdstukken:
· Hoofdstuk 1 (inleidende bepalingen), met daarin begripsbepalingen en meetregels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken;
· Hoofdstuk 2 bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen, waarin per bestemming een doeleindenomschrijving, bouwregels en eventueel ontheffingsbevoegdheden of bevoegdheden tot het stellen van andere eisen worden gegeven;
· Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene en aanvullende regels, waaronder algemene gebruiksregels een anti-dubbeltelregel en procedureregels. In dit hoofdstuk is tevens een algemeen geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen.
· Hoofdstuk 4 tenslotte bevat overgangsregels en de titel van het bestemmingsplan.
4.1.3 Bestemmings(vlak), bouwvlak en bouwperceel
Belangrijke begrippen in het plan zijn de begrippen bestemming(svlak), bouwvlak en bouwperceel. Hoewel deze begrippen worden omschreven in artikel 1 van de regels is enige toelichting op zijn plaats.
Een bestemming(svlak) is een aaneengesloten vlak op de plankaart, dat één en dezelfde bestemming heeft. De bij een bestemming behorende regels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming. Voor zover daarop uitzonderingen bestaan, wordt dat in de regels uitdrukkelijk aangegeven.
In de meeste bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een nader begrensd gebied, waar gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen) zijn toegestaan. Buiten het bouwvlak mogen in de regel enkel gebouwen worden opgericht voor zover hiervoor specifieke bepalingen zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld zijdelingse aanbouwen via een ontheffing en binnen de bestemming "Maatschappelijk (M)" in verband met het oprichten van een gebouwtje op de begraafplaats. Binnen de bestemming ‘Wonen beeldbepalend’ mogen buiten het bouwvlak enkel gebouwen worden opgericht, waar een ‘zone aan- en/of uitbouwen, alsmede bijgebouwen’.
Het bouwperceel is niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de regels wordt het omschreven als "een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels één bouwwerk of meerdere bij elkaar behorende bouwwerken zijn toegestaan". In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen één bestemmingsvlak, maar hoeft daarmee niet samen te vallen. Met name in de bestemming "wonen" komen meerdere bouwpercelen binnen één bestemmingsvlak voor. Die bouwpercelen vallen in de regel samen met de feitelijke begrenzing van het erf. Waar die feitelijke begrenzing tevens de eigendomsgrens is, valt het bouwperceel samen met het kadastrale perceel.
4.1.4 Bouw- en gebruiksregels
Bij elke bestemming zijn bouwregels gegeven. Daarnaast is een aantal algemene regels opgenomen die van belang zijn voor de toegestane bebouwing. Afgezien van de relevante begripsbepalingen en de meetregels in artikel 1 en 2 gaat het daarbij in het bijzonder om de artikelen 16 en 19.
Artikel 16 (bestaande afmetingen, afstanden en percentages) is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Artikel 21 (anti-dubbeltelregel) is een standaardbepaling, die met name beoogt te voorkomen dat door bewuste of onbewuste veranderingen van bouwpercelen en de grenzen van een bouwperceel dubbel gebruik gemaakt kan worden van dezelfde eenmalig bedoelde bouwmogelijkheden.
De gebruiksregels hebben
betrekking op alle bestemmingen en zijn ondergebracht in artikel 15. De
gebruiksregels zijn in aanvulling op het bepaalde van artikel
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Onder gebruiken wordt overigens mede verstaan "doen gebruiken", "laten gebruiken" en in "gebruik geven" (zie begrippen). Dit om de handhaafbaarheid van het gebruiksverbod te waarborgen.
4.1.5 Ondergronds bouwen
In artikel 20 is een algemeen geldende regeling opgenomen
inzake ondergronds bouwen. Regels met betrekking tot maatvoering gelden ook
ondergronds, met daarbij de beperking, dat de diepte maximaal
4.1.6 Regels in verband met de bestemmingen
De regels in verband met de bestemmingen kennen alle eenzelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende bepalingen:
· doeleinden;
· bouwen;
en, voor zover aanwezig:
· nadere eisen;
· ontheffingen;
· aanlegvergunning;
· wijzigingen.
De doeleindenomschrijving is de centrale bepaling van elke
bestemming. In de doeleindenomschrijving worden limitatief de functies genoemd
die binnen de bestemming zijn toegestaan. Voorts is in de meeste gevallen ten
aanzien van beschreven doeleinden een nadere detaillering opgenomen. De bouwregels
zijn gerelateerd aan de doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en
bebouwing is gekoppeld aan de doeleindenomschrijving (via artikel
Op grond van een in de bestemming opgenomen eisenregeling kunnen nadere eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering, van gebouwen. Hierbij wordt afstemming gezocht bij het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van bijvoorbeeld behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of verwachten archeologische resten.
De ontheffingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen zijn gebaseerd op artikel 3.6, lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening en geven het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifiek voorschrift of nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van gebouwen.
Wijzigingen zijn, voor zover het plan hierin voorziet, mogelijk op grond van artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Voor zover deze wijzigingen van invloed kunnen zijn op de waterhuishouding wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
4.2 De bestemmingen
In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde geplaatst. Hieronder worden de specifiek aan de gronden in het plan toegekende bestemmingen artikelsgewijs behandeld.
Artikel 3 “Agrarisch
- Landschapswaarde (A-L)”
Deze bestemming heeft betrekking op een klein stukje plangebied aan de westzijde met een nog beperkte agrarische functie. De gronden mogen agrarisch worden gebruikt en zijn daarnaast bestemd voor de instandhouding en ontwikkeling van landschapswaarden. Tevens is water toegestaan, onverharde paden en landwegen en extensief recreatief medegebruik. In aanvulling op de beschreven doeleinden is bepaald dat bestaande gebouwen mogen worden gehandhaafd.
Voorts ligt er een dubbelbestemming ter bescherming van de archeologische waarden in het gebied met een nadere aanduiding ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’, waar een hogere beschermingsmaatstaf van toepassing is.
Artikel 4 “Bedrijf
(B)”
In deze bestemming zijn de verspreid in het plangebied voorkomende bedrijven bestemd. Het betreft een transportbedrijf en een opslagbedrijf beide aan de Dorpsstraat. Voor de gebouwen is op de plankaart een bouwvlak aangeven met de hierbij behorende maatvoering. De aanwezige bedrijfswoningen zijn positief bestemd en in hun toegestane omvang vastgelegd. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming een andere bedrijfsactiviteit te vestigen voor zover passend binnen de woonomgeving.
Ook hier is de archeologische dubbelbestemming van toepassing.
Artikel 5 “Detailhandel (DH)”
Deze bestemming voorziet in een regeling voor een in het plangebied voorkomend detailhandelsbedrijf.
Op de plankaart is een bouwvlak opgenomen met de daarbij behorende maatvoering. Ter plaatse van de aanduiding ter zake op de kaart is een bedrijfswoning toegestaan. Analoog aan de regeling hiervoor in de woonbestemming is binnen de woning aan huis verbonden beroep toegestaan en via een ontheffing een aan huis verbonden bedrijf.
Voorts zijn met een ontheffing, buiten het bouwvlak bijgebouwen bij de woning toegestaan.
Ook hier is de archeologische dubbelbestemming van toepassing.
Artikel 6 “Groen (G)”
De in het plangebied aanwezige groengebieden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen zijn bestemd tot "Groen (G)".
Tot het structureel groen behoren de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen die bepalend zijn voor de groenstructuur van het plangebied als geheel, waaronder markante bomenlanen en overig groen langs belangrijke wegen in het plangebied.
De gronden binnen de bestemming zijn, naast plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, eveneens bestemd voor water, paden e.d, speelvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen, hondenuitlaatplaatsen, geluidwering en beeldende kunst, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins) en tuinen. Een gedeelte van de gronden is binnen deze bestemming specifiek aangewezen voor bos. Het toepassen van een voorlopige bestemming op grond van artikel 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening is voor deze gronden (bos) uitgesloten.
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan; een wat grotere speelvoorziening is specifiek bestemd via een aanduiding op de plankaart. Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Daarnaast worden eisen gesteld aan de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties grotere speelvoorzieningen en eventueel hondenuitlaatplaatsen toe te staan.
Voor de gronden met de aanduiding bos is een aanlegvergunning opgenomen in verband met de aanwezige aardkundige waarde.
Artikel 7 “Horeca (H)”
Het horecabedrijf aan de Dorpsstraat is ondergebracht binnen deze bestemming. Voor de horecavoorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in categorieën, waarbij met name de uitstraling naar de omgeving van belang is. De horecabedrijven zijn ingedeeld in de categorieën waar ze nu toe behoren.
- h2 (horecabedrijven in de categorie 1 en 2);
- h3 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 3);
- h4 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 4)
In het plangebied komen alleen de categorie 2 en 3 voor. De aanduidingen (h2) en (h3) zijn op de plankaart aangegeven. De categorieën worden nader verklaard in artikel 1 onder de definitie “horecabedrijf”. Uitgangspunt hierbij is de mate van impact van deze bedrijven op hun omgeving.
Waar een woning aanwezig is, is deze positief bestemd.
Op de plankaart is een bouwvlak opgenomen met de daarbij behorende maatvoering. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde en is gelegen in de dubbelbestemming archeologie.
Artikel 8 “Maatschappelijk (M)”
De bestemming ‘maatschappelijk’ regelt de functies die zich richten op voorzieningen op medisch, sociaal-cultureel, educatief of religieus gebied dan wel op het gebied van sport en recreatie of openbaar bestuur. Binnen deze bestemming zijn o.a. het dorpshuis de kerk en de school geregeld. De begraafplaats bij de kerk is binnen deze bestemming apart aangeduid.
Naast maatschappelijk doeleinden zijn maatschappelijke dienstverlening en speelvoorzieningen toegestaan. Dit laatste mede in verband met het functioneren van het dorpshuis. Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” en “rijksmonument’ zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van de hier aanwezige monumentale waarden.
Ook binnen deze
bestemming mag gebouwd worden binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte
zijn op de plankaart aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij
op de plankaart een ander percentage is aangegeven. Voor de op de plankaart
aangeduide monumenten is de bestaande maatvoering van toepassing.
Voor bouwwerken
geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Via een ontheffing kunnen, indien de noodzaak hiertoe aanwezig is, kleine bijgebouwen voor bijv. een fietsenstalling buiten het bouwvlak worden gerealiseerd en is de mogelijkheid opgenomen voor het oprichten van en jongerenontmoetingsplaats.
Artikel 9 “Verkeer - Verkeer en verblijf (V-V)”
Binnen deze bestemming zijn de verblijfsgebieden, waarbinnen zich tevens de verkeersafwikkeling binnen het plangebied plaatsvindt, geregeld. Naast wegen, voet- en fietspaden vallen hieronder eveneens parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten alsmede tuinen, water(lopen) en beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins).
De binnen deze bestemming met “groen” aangeduide gebieden zijn bestemd voor groen (met bijbehorende voorzieningen). Via een ontheffing kan onder voorwaarden de verkeers- en parkeerfunctie worden toegestaan. Kleine speelvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen zijn rechtstreeks toegestaan.
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde).
Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties (grotere) speelvoorzieningen toe te staan.
Artikel 10 “Water (WA)”
Deze bestemming regelt de -watergangen in het plangebied waaronder de A-watergangen. Uitsluitend mogen worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming.
Artikel 11 “Wonen (W)”
4.2.1
Woningtypen
De in het
plangebied voorkomende woningen vallen onder deze bestemming. Omdat in het
plangebied diverse typen woningen voorkomen, is binnen de bestemming een nader
onderscheid in de volgende woningtypen gemaakt.
-
HV en
LV vrijstaande woningen.
De V staat hierbij voor ‘Vrijstaand’, en de H voor ‘Hoog’, waarbij het kenmerk in
bouwtechnische zin doorgaans overeenkomt met twee lagen met een kap. De L staat
voor ‘Laag’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van
het hoofdgebouw op het perceel. Aan de H en L zijn bouwbepalingen gekoppeld,
daarover hierna meer;
-
HO en
LO vrijstaande en dubbele woningen.
Vrijstaande en dubbele woningen geven in samenhang nog altijd een open
bebouwing te zien. De letter O staat daarom voor ‘Open bebouwing’. In de regels
zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van het hoofdgebouw op het
perceel. De letters H en L zijn hiervoor al beschreven.;
-
HG en
LG minimaal drie aaneengebouwde
woningen.
Het aaneen bouwen van meerdere woningen leidt tot een gesloten straatbeeld. De
G staat voor ‘Gesloten’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de
situering van het hoofdgebouw op het perceel. De letters H en L zijn hiervoor
al beschreven;
-
HH gestapelde woningen.
bij gestapelde woningen wonen meerdere huishoudens naast en/of boven elkaar. De
eerste H staat voor hoog maar overstijgt hier doorgaands het karakter van twee
bouwlagen met kap. Het appartementencomplexje in het voormalige bankgebouw past
binnen deze categorie.
In de planregels
zijn de aan de diverse woningcategorieën de volgende maximale goot- en
nokhoogten gekoppeld.
|
Categorie |
Goothoogte maximaal |
(nok)Hoogte maximaal |
|
HV, HO, HG |
|
9m |
|
LV, LO, LG, |
|
|
|
HH |
Zie kaart |
Zie kaart |
Ter plaatse van de aanduidingen “rijksmonument” en “gemeentelijk monument” zijn de bestaande de goothoogte en de (nok)hoogte van toepassing.
Daarnaast zijn in
de regels de maximale breedtes van de voorgevel voor de onderscheiden
woningcategorieën vastgelegd. Dit om te voorkomen dat op zeer grote percelen
onbeperkte uitbreidingen van hoofdgebouwen kunnen plaatsvinden.
De woningtypen zijn
op de plankaart aangegeven. Indien in een bestemmingsvlak meerdere woningtypen
voorkomen, wordt het bestemmingsvlak door middel van een scheidingslijn
opgedeeld (bestemmingsvlakdeel).
Het aantal woningen
dat is toegestaan is beperkt tot het aantal dat reeds bestond op het tijdstip van
terinzagelegging van het ontwerpplan. Daarmee is toevoeging van extra woningen
uitgesloten, behoudens waar dit uitdrukkelijk is toegestaan.
4.2.2
Hoofdgebouw,
aan- en/of uitbouw, bijgebouw
Aan elke woning
mogen aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd. Ook
vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan. De bouwregels van de bestemming "Wonen
W" bieden hiervoor een vrij gedetailleerde regeling, die moet voorkomen
dat stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan. De aan- en bijgebouwenregeling
is afgestemd op de gewijzigde Woningwet en het Besluit bouwvergunningvrije en
licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken. Afstemming met de nieuwe Woningwet is
wenselijk om in de praktijk toepassings- en interpretatieproblemen te
voorkomen.
Allereerst wordt
binnen de bestemming "Wonen W" een onderscheid gemaakt tussen
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Deze drie begrippen worden
in artikel 1 van de regels omschreven. Het hoofdgebouw is het gebouw dat op een
bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de
bestemming, als belangrijkste bouwwerk is aan te merken. Het gaat met andere
woorden om de hoofdmassa van de woning. Een aan- of uitbouw behoort niet tot
het hoofdgebouw en wordt omschreven als: "een aan een woning aangebouwd
gebouw, dat een voor bewoning bestemde uitbreiding van de woning vormt".
Aan- en uitbouwen maken derhalve functioneel wel onderdeel uit van de woning,
maar zijn bouwkundig als een uitbreiding daarvan te onderscheiden. Onder
bijgebouwen ten slotte worden begrepen vrijstaande of aangebouwde gebouwen, die
niet voor bewoning zijn bestemd, maar die wel een functionele eenheid met de
woning vormen.
Bedoeld worden vrijstaande of aangebouwde garages, bergruimtes e.d.
In de hierna
volgende figuur wordt een en ander schematisch weergegeven.
|
|
In deze figuur is
ook schematisch aangegeven hoe de goothoogte dient te worden bepaald. De
snijlijn (druiplijn) van het dakvlak en de kap zijn hierbij bepalend. In de
wijze van meten is de druiplijn bij de verschillende daktoepassingen in beeld
gebracht.
= druiplijn
------ = denkbeeldige doorlopende daklijn
a.
zadeldak / tentdak
b.
gecombineerd dak
c.
platdak
d.
variabel gecombineerd dak / lessenaarsdak
e.
dak met terras / loggia
f.
platdak met dakopbouw
g.
gebogen dak
Een regeling voor
ondergeschikte aanbouwen aan de voorgevel (erkers e.d.) maakt het mogelijk deze
te realiseren buiten het bouwvlak, behoudens bij monumenten.
Daarnaast is er op
één plek een locatie voor bijgebouwen aangegeven waar geen bouwvlak aanwezig
is.
4.2.3
Bouwregels
De bestemming bevat bouwregels voor
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Van belang is echter om tevens
te wijzen op artikel 16, waaruit volgt dat wanneer bestaande afmetingen
afwijken van datgene, wat is toegestaan in deze bestemming, die bestaande
afmetingen als maximum dan wel minimum gelden.
Voor hoofdgebouwen
geldt dat deze in alle gevallen alleen binnen het bouwvlak zijn toegestaan en
dat de voorgevel in de voorgevelrooilijn moet worden gesitueerd en zelfs voor een
deel hierin moet worden gebouwd. Voor de in het plan onderscheiden
woningcategorieën is de maximale breedte van de voorgevel bepaald.
Daarnaast is voor
hoofdgebouwen de horizontale diepte (afstand tussen voor- en achtergevel)
gemeten vanaf de voorgevelrooilijn gefixeerd op de achtergevelrooilijn. De
achtergevelrooilijn betreft in dit geval de denkbeeldige lijn of het verlengde
daarvan in de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw. Als het
oorspronkelijke hoofdgebouw kan worden aangemerkt het hoofdgebouw zoals dit in
eerste instantie is gebouwd. Aan de hand van de destijds verleende
bouwvergunning kan dat veelal worden bepaald.
Bij het meten op de
kaart dient uit te worden gegaan van het hart van de begrenzing van het
bouwvlak c.q voorgevelrooilijn (zie ook wijze van meten, artikel 2 van de regels).
Tevens is de dakhelling
alsmede een afstand tot de zijdelingse grenzen van het bouwperceel vastgelegd. De
goot- en de (nok)hoogten zijn eerder besproken. Met de maatvoerings- en de
situeringseisen zijn de locatie en afmetingen van hoofdgebouwen gefixeerd.
Aan- en uitbouwen
zijn zowel voor de voorgevelrooilijn (en dus buiten het bouwvlak, behoudens bij
monumenten) als achter de voorgevelrooilijn toegestaan. Vóór de voorgevelrooilijn
gaat het echter uitsluitend om kleine aan- en uitbouwen in de vorm van erkers
of daarmee gelijk te stellen uitbouwen, alsmede een gebouwtje ten behoeve van
de stalling van een scootmobiel voor minder validen. De vrij gedetailleerde
bouwregels voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zoveel mogelijk afgestemd
op het Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.
Daarnaast is er een carport-regeling opgenomen en een regeling voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, met nader in de regels omschreven maatvoeringseisen.
4.2.4
Aan
huis verbonden beroepen en bedrijfactiviteiten en kantoren/praktijkruimten
Aan huis verbonden
beroepen en aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten zijn in de regels toegestaan
overeenkomstig het beschreven beleid. Aan huis verbonden beroepen zijn bij
recht toegestaan in de doeleindenomschrijving; aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten
alleen met vrijstelling, vanwege de voor deze bedrijven doorgaans noodzakelijke
milieutoets en de publieksaantrekkende werking.
4.2.5
Ontheffingen
Naast de hiervoor
genoemde ontheffing voor de vestiging van een aan huis verbonden bedrijf bevat
de bestemming nog de volgende vrijstellingen ten behoeve van:
-
het
uitbreiden van het hoofdgebouw;
-
het
toestaan van een andere dakhelling;
-
het
toestaan van aan- uit en/of bijgebouwen buiten het bouwvlak op het zijerf;
-
het
vergroten van de goot- en/of de (nok)hoogte van de hoofdgebouwen in de
aangegeven categorieën;
-
toestaan
van een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande
bijgebouwen uit een oogpunt van mantelzorg.
Aan de genoemde ontheffing
zijn voorwaarden gekoppeld.
4.2.6
Wijziging
Via een planwijziging is het mogelijk om woningen in een andere categorie toe te staan.
De wijziging kan bijvoorbeeld worden toegepast indien een woning door een (stedenbouwkundig) aanvaardbare wijziging in een bouwplan niet langer zou passen binnen de aangeduide categorie.
De verandering mag niet leiden tot een aantasting van het bebouwde karakter in de directe omgeving en mogen geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. Daarnaast mag geen toename plaats vinden van het aantal woningen op het bouwperceel en mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en mogen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en mag het woon- en leefklimaat niet onevenredig worden aangetast.
4.2.7 Mantelzorg
De bestemming wonen biedt in combinatie met de specifieke gebruiksregels (paragraaf ‘Algemene regels’) mogelijkheden voor mantelzorg. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om de mogelijkheid te geven om bijvoorbeeld voor een bejaarde ouder of een gehandicapt kind te zorgen door middel van een directe zorgrelatie vanuit de woning.
De bestemming geeft een vrijstellingsmogelijkheid aan het college voor het toestaan van een afhankelijke woonruimte, in een (gedeelte van een) aan- of bijgebouw ten behoeve van de huisvesting uit een oogpunt van mantelzorg. Onder mantelzorg wordt verstaan het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/ of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De maximale oppervlakte van een afhankelijke woonruimte bedraagt 75m2.
De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde vrijstelling gebruik kan worden gemaakt.
Als voorwaarden worden gesteld dat een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven.
Noodzaak wordt geacht aanwezig te zijn als het bejaarde ouders betreft (> 70 jaar) of wanneer een medische verklaring van de huisarts van de zorgbehoevende wordt overgelegd waaruit een zorgbehoefte blijkt.
Zoveel mogelijk moet voor het realiseren van een afhankelijke woonruimte gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het perceel. De vrijstelling kan zich richten op puur het gebruik van bestaande ruimten (algemene gebruiksbepaling) maar kan ook worden gecombineerd met het bouwen voor mantelzorg, boven de op grond van de bestemmingsplanregeling toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen (vrijstelling in de bestemming wonen).
De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen kan worden
overschreden met
Voor zover het bestemmingsplan al voorziet in de bovengenoemde oppervlakte (reeds bestaand of al mogelijk op grond van de bestemmingsplanregeling) dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt en is enkel een vrijstelling van het gebruik noodzakelijk (gebruiksbepaling).
Vrijstelling wordt alleen verleend als een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente, waarin wordt bevestigd dat binnen 1 maand nadat de reden voor de verlening van de vrijstelling niet meer aanwezig is hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan het gemeentebestuur; tevens dat dan binnen 3 maanden de afhankelijke woning voor bewoning ongeschikt wordt gemaakt na intrekking van de vrijstelling op basis van de hierop betrekking hebbende bepaling uit de algemene gebruiksbepaling.
Artikel 13
“Archeologisch waardevol gebied (dubbelbestemming)”
De gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde, alsmede de bekende archeologische vindplaatsen en voor zover aanwezig archeologische monumenten, zijn op de plankaart aangewezen als dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’. De bestemming is uitgesplitst in ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ (waardevolle gebieden en monumenten) en het ‘archeologisch verwachtingsgebied’. De beide begrippen zijn verklaard in artikel 1.
Voor het ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ geldt een strenger planologisch regiem dan voor de rest van de dubbelbestemming. Dit gebied is van toepassing op:
·
de AMK terreinen met een zone van
·
de vindplaatsen met een zone van
· de in deze toelichting specifiek beschreven gebieden op grond waarvan hieraan een hoge (verwachtings)waarde is toegekend.
De archeologische gebieden met de hoge waarden zijn binnen de dubbelbestemming specifiek aangeduid.
Binnen de bestemming mag tot
Ontheffing kan worden verleend om toch te bouwen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Aan een ontheffing kunnen in ieder geval een aantal regels worden verbonden.
Voor het verrichten van werken en/ of werkzaamheden geldt
een aanlegvergunningplicht bij een oppervlakte groter dan 30m² c.q.
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.
Via een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO is het mogelijk om op grond van nieuwe waarnemingen of aanvullende gegevens de omgeving in archeologisch opzicht op te waarderen of af te waarderen. Opwaardering geldt voor nieuw vastgestelde waarden.
Artikel 15
“Waardevolle bomen (dubbelbestemming)”
Binnen het plangebied bevindt zich een aantal waardevolle bomen die een planologische bescherming behoeven. In de bestemming is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin wordt geregeld welke werken en werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
4.3 Overige regelingen
Specifieke gebruiksregels
Deze zijn in aanvulling op het bepaalde van artikel
Als specifiek strijdig het gebruik met betrekking tot dit plan is het gebruik van aan- uit- of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte en het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf.
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Bestaande afmetingen, afstanden en percentages
Dit is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Algemene ontheffingsregels
Het plan bevat een algemene ontheffingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders om beperkt af te kunnen wijken van de in het plan opgenomen maatvoering en begrenzingen alsmede voor het oprichten van antennemasten.
Planregels mogen slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatig gebruik mogen inhouden. Om te voorkomen dat gemeenten in hun regelgeving te ver doorschieten wordt in elk bestemmingsplan een algemene regel opgenomen (ook wel ‘toverformule’ genoemd) die een ontheffing van het meest doelmatige gebruik mogelijk moet maken.
Wijziging ten behoeve van en antennemast
Het plan bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid voor
Burgemeester en wethouders om het plan te wijzigen, ten behoeve van
antennemasten voor de telecommunicatie met een hoogte van maximaal
Anti-dubbeltelregel
Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen. Dit betreft een algemene bepaling die standaard in bestemmingsplannen wordt opgenomen.
Ondergronds bouwen
De algemene regeling voor ondergronds bouwen bepaald dat
ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse bebouwing aanwezig is, waarbij
de verticale diepte maximaal
De regeling omvat een ontheffing voor de realisatie van waterbergende kelders.
Algemene procedureregels
Overgangsregels en slotregel
De overgangsregels gelden voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in het bestemmingsplan en mits deze niet strijdig zijn met het voorheen geldende bestemmingsplan met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling.
Op grond van deze regeling mag bebouwing gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd en met een ontheffing worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de oppervlakte en/of de inhoud, die bestond op het moment dat het plan in werking is getreden. Daarnaast mag, na een calamiteit, ter plaatse worden herbouwd, mits de bouwaanvraag binnen 2 jaar na de calamiteit is ingediend.
Het gebruik van de grond en/of opstallen, dat strijdig is met het plan op het tijdstip waarop het plan in werking is getreden, mag niet worden veranderd, tenzij de verandering naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het strijdig gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, langer dan een jaar is onderbroken, mag dit gebruik niet worden hervat. Daarnaast is gebruik dat strijdig is met de in het vorige bestemmingsplan aangewezen bestemming en wanneer van dit strijdige gebruik sprake was dit vorige bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, niet toegestaan.
In de slotregel is de verwijzing naar de naam van het bestemmingsplan opgenomen.