INHOUDSOPGAVE
4.
wijze
van bestemmen
4.1.
Plansystematiek
Algemeen
Het bestemmingsplan
Wijchen-West bestaat uit een plankaart (bestaande uit een vijftal kaartbladen),
voorschriften en een toelichting. De plankaart en de voorschriften tezamen
vormen het juridisch bindende deel van het plan. Kaart en voorschriften dienen
te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.
Het bestemmingsplan
is aan te merken als een beheersplan. Met de plansystematiek en de tekenwijze
is zoveel mogelijk aangesloten bij het ‘Handboek (Digitale) bestemmingsplannen
Gelderland’ van maart 2005. Hiermee sluit het plan tevens aan bij de
doelstellingen van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Processen (DURP) van
VROM.
Als gevolg van deze
aanpak is het plan digitaal uitwisselbaar overeenkomstig het InformatieModel
Ruimtelijke Ordening (IMRO).
Het bestemmingsplan
kent globaal de volgende opbouw;
-
het
plangebied (alle gronden binnen de begrenzing van het plan);
-
de
bestemmingen (de in het plangebied voorkomende functies zijn ondergebracht in
de diverse bestemmingen / dubbelbestemmingen). Dubbelbestemmingen kunnen meer
dan een bestemming overlappen en hebben een aanduiding op de kaart: bijv.
Archeologisch waardevol gebied); de dubbelbestemmingen vormen de primaire
toets;
-
de
bouwvlakken (binnen de bestemmingen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen, op
uitzonderingen na, de bebouwing zich mag bevinden);
-
voor
bepaalde specifieke aan de bestemming gekoppelde functies en/of
maatvoeringseisen zijn binnen de bestemming aanduidingen opgenomen.
De hierboven
genoemde opbouw vindt zijn doorvertaling naar de bestemmingsplanvoorschriften.
Behoudens de tot de ondergrond behorende informatie (topografische gegevens die
een afspiegeling zijn van het grondgebruik waaronder bebouwing, wegen en paden,
spoorlijn, percelen, water en de kadastrale(eigendoms) gegevens zoals
kadastrale percelen met nummers, huisnummers e.d.) hebben alle op de plankaart
aangegeven zaken een koppeling met de bestemmingsplanvoorschriften.
De planvoorschriften
De
planvoorschriften zijn ondergebracht in vier paragrafen:
·
Paragraaf
I (inleidende bepalingen), met daarin begripsbepalingen en meetvoorschriften
die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de voorschriften in
de overige hoofdstukken;
·
Paragraaf
II (bepalingen bij de bestemmingen), waarin per bestemming een
doeleindenomschrijving, bouwvoorschriften en eventueel
vrijstellings/wijzigingsbevoegdheden of bevoegdheden tot het stellen van andere
eisen worden gegeven;
·
Paragraaf
III (algemene bepalingen), waarin algemeen geldende gebruiks-, vrijstellings-
en wijzigingsbepalingen en een aantal standaardbepalingen zijn opgenomen. In
het kader van de gebruiksbepaling is de vrijstellingsmogelijkheid voor
mantelzorg van belang. Daarnaast is in dit hoofdstuk tevens een algemeen
geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen. Een belangrijke bepaling
vormt de regeling met betrekking tot bestaande afmetingen, afstanden en
percentages. Hierin worden de bestaande afwijkingen ten opzichte van in de
bestemmingsregeling opgenomen eisen in overeenstemming met het plan verklaard;
·
Paragraaf
IV (overgangs- en slotbepalingen), waarin het overgangsrecht en een aantal
gebruikelijke slotbepalingen zijn te vinden, waaronder, procedurevoorschriften,
een strafbepaling en een citeertitel.
Bestemmings(vlak), bouwvlak en bouwperceel
Belangrijke
begrippen in het plan zijn de begrippen bestemming(svlak), bouwvlak en
bouwperceel. Hoewel deze begrippen worden omschreven in artikel 1 van de
voorschriften is enige toelichting op zijn plaats.
Een
bestemming(svlak) is een aaneengesloten vlak op de plankaart, dat één en
dezelfde bestemming heeft. De bij een bestemming behorende voorschriften gelden
afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming. Voor zover daarop
uitzonderingen bestaan, wordt dat in de voorschriften uitdrukkelijk aangegeven.
In de meeste
bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is
een nader begrensd gebied, waar gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen)
zijn toegestaan. Buiten het bouwvlak mogen in de regel geen gebouwen worden
opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde. Slechts in beperkte
mate wordt hierop een uitzondering gemaakt (aanbouwen en bijgebouwen in
speciale zones vóór de voorgevel, overige kleine aanbouwen aan de voorzijde van
woningen, nutsgebouwen, of via een vrijstelling fietsenstallingen, kiosken e.d.
in het centrumgebied).
Het bouwperceel is
niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de voorschriften wordt het
omschreven als " een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge
deze voorschriften één bouwwerk of meerdere bij elkaar behorende bouwwerken
zijn toegestaan". In feite gaat
het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een
bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde
bouwwerk. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen één bestemmingsvlak(deel),
maar hoeft daarmee niet samen te vallen. Met name in de bestemming
"wonen" komen meerdere bouwpercelen binnen één bestemmingsvlak voor.
Die bouwpercelen vallen in de regel samen met de feitelijke begrenzing van het
erf, of waar dit vanuit een oogpunt van bestemmen noodzakelijk wordt geacht,
vanuit de eigendomsbegrenzing.
Bouw- en gebruiksvoorschriften
Bij elke bestemming
zijn bouwvoorschriften gegeven. Daarnaast is een aantal algemene voorschriften
opgenomen die van belang zijn voor de toegestane bebouwing. Afgezien van de
relevante begripsbepalingen en de meetvoorschriften in artikel 1 en 2 gaat het
daarbij in het bijzonder om de paragraaf ‘algemene bepalingen’ opgenomen
artikelen met betrekking tot bestaande afmetingen, afstanden en percentages en
de dubbeltelbepaling.
Bestaande
afmetingen, afstanden en percentages
Dit artikel
(bestaande afmetingen, afstanden en percentages / artikel 16) is een soort
vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken en/of situeringen
daarvan, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwvoorschriften toestaan,
onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de
werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen
artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke
bouwvoorschriften allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de
leesbaarheid van de voorschriften ten goede komt.
Dubbeltelbepaling
De
dubbeltelbepaling (artikel 19) is een standaardbepaling, die met name beoogt te
voorkomen dat door bewuste of onbewuste veranderingen van bouwpercelen en de
grenzen van een bouwperceel dubbel gebruik gemaakt kan worden van dezelfde
eenmalig bedoelde bouwmogelijkheden.
Algemene
gebruiksbepaling
De
gebruiksvoorschriften zijn ondergebracht in de algemene gebruiksbepaling
(artikel 15), die betrekking heeft op alle bestemmingen. Het artikel bevat een
verbodsbepaling op grond waarvan het verboden is gronden en daarop voorkomende
bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het
plan aan de grond gegeven bestemming. Daarmee wordt bedoeld een gebruik in
afwijking van de bij elke bestemming gegeven doeleindenomschrijving. Onder gebruiken
wordt overigens mede verstaan "doen gebruiken", "laten
gebruiken" en in "gebruik geven" (zie begripsbepaling artikel
1). Dit om de handhaafbaarheid van het algemene gebruiksverbod te waarborgen.
Ondergronds bouwen
In ondergronds
bouwen (artikel 20) is een algemeen geldende regeling opgenomen inzake
ondergronds bouwen. Voorschriften met betrekking tot situering gelden voor
zover van toepassing ook ondergronds, met daarbij de beperking, dat de
verticale diepte maximaal
Voorschriften in verband met de bestemmingen
De voorschriften in
verband met de bestemmingen kennen alle een nagenoeg dezelfde opbouw met
achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende bepalingen:
·
doeleinden;
·
bouwen;
en, voor zover aanwezig:
·
vrijstellingen;
·
nadere
eisen;
·
wijzigingen.
De
doeleindenomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de
doeleindenomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de
bestemming zijn toegestaan met de hierbij behorende voorzieningen. Binnen de
doeleindenomschrijving zijn in een aantal gevallen nadere specificaties
aangegeven. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan de
doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan
de doeleindenomschrijving (via de algemene gebruiksbepaling).
De
vrijstellingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen zijn
gebaseerd op artikel 15 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en geven
het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden
vrijstelling te verlenen van een specifiek voorschrift of nadere eisen te
stellen aan de situering en afmetingen van gebouwen.
Wijzigingen zijn,
voor zover het plan hierin voorziet, mogelijk op grond van artikel 11 WRO.
In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde geplaatst. Hieronder worden de specifiek aan de gronden in het plan toegekende bestemmingen artikelsgewijs behandeld.
Artikel 3 “Centrum (C)”
De doeleindenomschrijving
bij deze bestemming bevat de volgende onderdelen:
- wonen;
- horeca;
- detailhandel;
- zakelijke dienstverlening;
- kantoren;
- maatschappelijke doeleinden;
- maatschappelijke dienstverlening;
- nutsvoorzieningen;
- verkeers- en parkeervoorzieningen;
- verblijfsdoeleinden;
- groenvoorzieningen en speelvoorzieningen;
- waterhuishoudkundige voorzieningen.
Binnen deze
bestemming zijn de gronden geregeld die behoren tot het wijk/winkelcentrum
Achterlo.
Hier bevindt zich
het winkelcentrum met diverse functies waaronder een horecagelegenheid in de
vorm van een snackbar en maatschappelijke functies in de vorm van een
kinderdagverblijf, het wijkcentrum met sporthal en een kerk.
De gronden waar
zich de maatschappelijke functies bevinden zijn specifiek voor deze functie
bestemd. Binnen het centrumgebied bevindt zich een bovenwoning die door middel
van een aanduiding positief is bestemd. Overigens is geen wonen toegestaan.
Horeca is uitsluitend toegestaan in de vorm van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt. Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins).
In het plan zijn de horecabedrijven in vier categorieën te onderscheiden:
- categorie 1: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie overwegend tijdens winkeltijden plaatsvindt, zoals een lunchroom, broodjeszaak, en een ijssalon;
- categorie 2: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie zowel overdag als in de avonduren plaatsvindt, zoals een cafetaria, snackbar, afhaalcentrum, automatiek;
- categorie 3: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden, (alcoholische) dranken en/of logies worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de middag- en avonduren plaatsvindt, zoals een café, restaurant, hotel en pension;
- categorie 4: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren plaatsvindt, een aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals bar-dancings, discotheken, nachtclubs, alsmede horeca met zaalaccommodatie;
De horecavoorziening in het wijkcentrum valt in categorie 1 en 2.
Bouwen
Ook binnen deze
bestemming mag gebouwd worden binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte
zijn op de plankaart aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij
op de plankaart een ander percentage is aangegeven.
Voor bouwwerken
geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Vrijstellingen
De bestemming bevat
de volgende vrijstellingen ten behoeve van:
-
het
toestaan van andere in de doeleindenomschrijving genoemde functies ter plaatse
van de bovenwoning en de aanduiding maatschappelijke doeleinden;
-
het
uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf ten behoeve van de bovenwoning;
-
het
oprichten van kleine gebouwtjes buiten het bouwvlak (kiosk, fietsenstalling);
-
het
toestaan van een grotere hoogte voor bouwwerken geen gebouwen zijnde.
Nadere eisen
Nadere eisen kunnen worden gesteld ten aanzien van de inrichting van verblijfsgebieden, ter versterking van de verblijfsfunctie en ter verbetering van de woonomgeving.
Artikel 4 “Groen (G)”
De in het plangebied aanwezige groengebieden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen zijn bestemd tot "Groen (G)".
Tot het structureel groen behoren de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen die bepalend zijn voor de groenstructuur van het plangebied als geheel, waaronder markante bomenlanen en overig groen langs belangrijke wegen in het plangebied, parken en de groene aders die langzaamverkeersverbindingen vormen.
De gronden binnen de bestemming zijn, naast plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, eveneens bestemd voor water, paden e.d, speelvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen, geluidwering en beeldende kunst, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins) en tuinen.
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan; de wat grotere voorzieningen en de hondenuitlaatplaatsen zijn specifiek bestemd via een aanduiding op de plankaart.
De bestemming kent een regeling voor het oprichten van kleine gebouwen, met een aparte regeling voor het op de plankaart aangeduide dierenparkje. Daarnaast worden eisen gesteld aan de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Artikel 5 “Maatschappelijk (M)”
Binnen deze bestemming zijn de aangewezen gronden bestemd voor instellingen en voorzieningen op medisch, sociaal-cultureel, educatief of religieus gebied dan wel op het gebied van sport en recreatie of openbaar bestuur.
Vanwege het specifieke (bedrijfs)karakter van het fitnesscentrum/sportschool is deze functie specifiek benoemd binnen deze bestemming. Voor de apotheek aan de Homberg 10e straat geldt een specifieke regeling. De gronden zijn bestemd voor apotheek en voorts uitsluitend voor medische en sociaal-culturele doeleinden alsmede voor kantoordoeleinden ten behoeve van kleinschalige dienstverlening op administratief en ontwerptechnisch gebied. Een en ander in afstemming met de vigerende planregeling. Voor een tweetal percelen Homberg 10e en 12e straat zijn tevens kantoor en praktijkruimten toegestaan en waar aangegeven tevens een bedrijfswoning.
Ook binnen deze
bestemming mag gebouwd worden binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte zijn
op de plankaart aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij op de
plankaart een ander percentage is aangegeven.
Voor bouwwerken
geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Vrijstellingen
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties grotere speelvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen toe te staan.
Artikel 6 “Verkeer - Autoboxen (V-A)”)
Autoboxen, die specifiek als zodanig zijn gebouwd en daarom niet zijn aan te merken als "normale" bijgebouwen, zijn bestemd tot "Verkeer en verblijf, autoboxen V-A". Vanwege het openbare karakter van de ontsluitende terreinen is voor deze functie aansluiting gezocht bij de bestemming “Verkeer - Verkeer en verblijf (V-V)”.
Omdat een mogelijk bouwvlak samenvalt met de bestemmingsbegrenzing is hier geen bouwvlak opgenomen. Binnen de bestemming mag worden gebouwd binnen de aangegeven maatvoering.
Artikel 7 “Verkeer - Railverkeer (V-R)”
Het gedeelte van de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch dat in het plangebied is gelegen, is bestemd tot “Verkeer - Railverkeer (V-R)”. De gronden op de plankaart aangeduid met “verkeer” zijn tevens bestemd voor verkeersvoorzieningen in de vorm van overwegen en tunnels. Ten behoeve van het oprichten van bouwwerken, waaronder terreinafscheidingen (a), portalen, masten, geluidwering, schakelkasten e.d. (b) zijn regels opgenomen.
Artikel 8 “Verkeer en verblijf (VV)”
Binnen deze bestemming zijn de verblijfsgebieden, waarbinnen zich tevens de verkeersafwikkeling binnen het plangebied plaatsvindt, geregeld. Naast wegen, voet- en fietspaden vallen hieronder eveneens parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten alsmede tuinen, water(lopen) en beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins)..
De binnen deze bestemming met “groen” aangeduide gebieden zijn bestemd voor groen (met bijbehorende voorzieningen). Via een vrijstelling kan onder voorwaarden de verkeers- en parkeerfunctie worden toegestaan. Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan.
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde).
Vrijstellingen
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming grotere speelvoorzieningen toe te staan.
Artikel 9 “Water (WA)”
Deze bestemming regelt een stukje water in het noordelijk plangebied, gelegen in de groenzone tussen de Kraaijenberg 72e straat en de Randweg Noord,met de functie van A-watergang.
Artikel 10 “Wonen (W)”
Woningtypen
De in het
plangebied voorkomende woningen vallen onder deze bestemming. Omdat in het
plangebied diverse typen woningen voorkomen, is binnen de bestemming een nader
onderscheid in de volgende woningtypen gemaakt.
-
HV en
LV vrijstaande woningen.
De V staat hierbij voor ‘Vrijstaand’, en de H voor ‘Hoog’, waarbij het kenmerk
in bouwtechnische zin doorgaans overeenkomt met twee lagen met een kap. De L
staat voor ‘Laag’. In de voorschriften zijn bouwbepalingen opgenomen voor de
situering van het hoofdgebouw op het perceel. Aan de H en L zijn bouwbepalingen
gekoppeld, daarover hierna meer;
-
HO en
LO vrijstaande en dubbele woningen.
Vrijstaande en dubbele woningen geven in samenhang nog altijd een open
bebouwing te zien. De letter O staat daarom voor ‘Open bebouwing’. In de
voorschriften zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van het
hoofdgebouw op het perceel. De letters H en L zijn hiervoor al beschreven;
-
HG en
LG minimaal drie aaneengebouwde
woningen.
Het aaneen bouwen van meerdere woningen leidt tot een gesloten straatbeeld. De
G staat voor ‘Gesloten’. In de voorschriften zijn bouwbepalingen opgenomen voor
de situering van het hoofdgebouw op het perceel. De letters H en L zijn
hiervoor al beschreven;
-
HS en
LS geschakelde woningen
Dit betreft doorgaans woningen, waarvan het hoofdgebouw een vrijstaand karakter
draagt, maar deze zijn geschakeld met een ondergeschikt bouwwerk (uitbouw
aanbouw of aangebouwd bijgebouw). Vanwege de schakeling van deze woningen
hebben ze een specifieke ruimtelijke uitstraling die hangt tussen gesloten en
open.
De letters H en L hebben de zelfde betekenis als hierboven beschreven.
-
HP en
LP patiowoningen
Vanwege het specifieke karakter zijn deze woningen in een aparte categorie
ondergebracht. Patiowoningen zijn doorgaans laag (L) met soms een
gedeeltelijke tweede bouwlaag (H). De woningen hebben een breed front maar zijn
gesitueerd op ondiepe percelen. Daarnaast is sprake van een open, geheel of
gedeeltelijk met gebouwen omsloten binnenplaats. De hoofdgebouwen zijn al dan
niet door middel van een aangebouwd bijgebouw aan elkaar gekoppeld. De regeling
voor bijgebouwen is beperkt. Patiowoningen met een tweede bouwlaag komen in dit
plangebied niet voor;
-
HH gestapelde woningen.
Bij gestapelde woningen wonen meerdere huishoudens boven elkaar. Zo ga je de
hoogte in (de 2e H staat voor ‘hoogbouw’). De 1e H staat
hier eveneens voor het begrip ‘Hoog’, maar overstijgt hier doorgaans het
karakter van twee lagen met een kap. Appartementencomplexen en flats passen in
deze categorie. Hoogbouw is niet altijd erg hoog, het kan ook slechts
-
HM meervoudige woningen.
Meervoudige woningen zijn feitelijk ook gestapelde woningen, maar de uiterlijke
verschijningsvorm komt overeen met ‘gewone’ woningen. Vandaar een eigen
categorie. De M staat hierbij voor ‘meervoudig’.
In de
planvoorschriften zijn aan de onderscheiden woningcategorieën de volgende
maximale goot- en nokhoogten gekoppeld.
|
Categorie |
Goothoogte maximaal |
(nok)Hoogte maximaal |
|
HV, HO, HG, HS, HM |
|
9m |
|
LV, LO, LG, |
|
|
|
LP |
|
|
|
HH |
zie plankaart |
zie plankaart |
Daarnaast zijn in
de voorschriften de maximale breedtes van de voorgevel voor de onderscheiden
woningcategorieën vastgelegd. Dit om te voorkomen dat op zeer grote percelen
onbeperkte uitbreidingen van hoofdgebouwen kunnen plaatsvinden.
De woningtypen zijn
op de plankaart aangegeven. Indien in een bestemmingsvlak meerdere woningtypen
voorkomen, wordt het bestemmingsvlak door middel van een scheidingslijn
opgedeeld (bestemmingsvlakdeel).
Het aantal woningen
dat is toegestaan is beperkt tot het aantal dat reeds bestond op het tijdstip
van terinzagelegging van het ontwerpplan. Daarmee is toevoeging van extra
woningen uitgesloten.
Hoofdgebouw, aan- en/of uitbouw,
bijgebouw
Aan elke woning
mogen aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd. Ook vrijstaande
bijgebouwen zijn toegestaan. De bouwvoorschriften van de bestemming "Wonen
W" bieden hiervoor een vrij gedetailleerde regeling, die moet voorkomen
dat stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan. De aan- en
bijgebouwenregeling is afgestemd op de gewijzigde Woningwet en het Besluit
bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken. Ook heeft een
afstemming plaatsgevonden met het vastgestelde gemeentelijke beleid voor
vrijstellingen ingevolge artikel 19 lid 3 WRO. Afstemming met de nieuwe
Woningwet en het artikel 19 beleid is wenselijk om in de praktijk toepassings-
en interpretatieproblemen te voorkomen.
Allereerst wordt
binnen de bestemming "Wonen W" een onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen,
aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Deze drie begrippen worden in artikel 1
van de voorschriften omschreven. Het hoofdgebouw is het gebouw dat op een
bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de
bestemming, als belangrijkste bouwwerk is aan te merken. Het gaat met andere
woorden om de hoofdmassa van de woning. Een aan- of uitbouw behoort niet tot
het hoofdgebouw en wordt omschreven als: "een aan een woning aangebouwd
gebouw, dat een voor bewoning bestemde uitbreiding van de woning vormt".
Aan- en uitbouwen maken derhalve functioneel wel onderdeel uit van de woning,
maar zijn bouwkundig als een uitbreiding daarvan te onderscheiden. Onder
bijgebouwen ten slotte worden begrepen vrijstaande of aangebouwde gebouwen, die
niet voor bewoning zijn bestemd, maar die wel een functionele eenheid met de
woning vormen.
Bedoeld worden vrijstaande of aangebouwde garages, bergruimtes e.d.
In de hierna
volgende figuur wordt een en ander schematisch weergegeven.
Schematische weergave woning met
hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bepaling goothoogte
In deze figuur is
ook schematisch aangegeven hoe de goothoogte dient te worden bepaald. De
snijlijn (druiplijn) van het dakvlak en de kap zijn hierbij bepalend. In de
wijze van meten is de druiplijn bij de verschillende daktoepassingen in beeld
gebracht.
= druiplijn
------ = denkbeeldige doorlopende daklijn
a.
zadeldak / tentdak
b.
gecombineerd dak
c.
platdak
d.
variabel gecombineerd dak / lessenaarsdak
e.
dak met terras / loggia
f.
platdak met dakopbouw
g.
gebogen dak
Los van de regeling
voor ondergeschikte aanbouwen aan de voorgevel (erkers e.d.) kunnen aan- uit-
en/of bijgebouwen op grond van de bestemmingsplanregeling op speciaal
aangewezen plaatsen vóór de voorgevel van de woning (zone bijgebouwen) bevinden.
Het betreft woningen die op deze wijze zijn ontworpen. Als gevolg van de
bouwmogelijkheden aan de voorzijde, zijn de bouwmogelijkheden op de
achterpercelen wat beperkter.
Bouwvoorschriften
De bestemming bevat bouwvoorschriften voor
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Van belang is echter om
tevens te wijzen op artikel 16, waaruit volgt dat wanneer bestaande afmetingen
afwijken van datgene, wat is toegestaan in artikel 10, die bestaande afmetingen
als maximum dan wel minimum gelden.
Voor hoofdgebouwen
geldt dat deze in alle gevallen alleen binnen het bouwvlak zijn toegestaan en
dat de voorgevel in de voorgevelrooilijn moet worden gesitueerd en zelfs voor
een deel hierin moet worden gebouwd. Voor de in het plan onderscheiden woningcategorieën
is de maximale breedte van de voorgevel bepaald.
Daarnaast is voor
hoofdgebouwen de horizontale diepte (afstand tussen voor- en achtergevel)
gemeten vanaf de voorgevelrooilijn gefixeerd op de achtergevelrooilijn. De
achtergevelrooilijn betreft in dit geval de denkbeeldige lijn of het verlengde
daarvan in de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw. Als het
oorspronkelijke hoofdgebouw kan worden aangemerkt het hoofdgebouw zoals dit in
eerste instantie is gebouwd. Aan de hand van de destijds verleende
bouwvergunning kan dat veelal worden bepaald.
Bij het meten op de
kaart dient uit te worden gegaan van het hart van de begrenzing van het
bouwvlak c.q voorgevelrooilijn (zie ook wijze van meten, artikel 2 van de
voorschriften).
Tevens is de dakhelling
alsmede een afstand tot de zijdelingse grenzen van het bouwperceel vastgelegd.
De goot- en de (nok)hoogten zijn eerder besproken. Met de maatvoerings- en de
situeringseisen zijn de locatie en afmetingen van hoofdgebouwen gefixeerd.
Aan- en uitbouwen
zijn zowel voor de voorgevelrooilijn (en dus buiten het bouwvlak) als achter de
voorgevelrooilijn toegestaan. Vóór de voorgevelrooilijn gaat het echter
uitsluitend om kleine aan- en uitbouwen in de vorm van erkers of daarmee gelijk
te stellen uitbouwen, alsmede een bijgebouwtje ten behoeve van de stalling van
een scootmobiel voor minder validen. De vrij gedetailleerde bouwvoorschriften
voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zoveel mogelijk afgestemd op het
Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken en op
het gemeentelijke artikel 19 lid 3 WRO beleid.
Daarnaast is er een carport-regeling opgenomen en een regeling voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, met nader in de voorschriften omschreven maatvoeringseisen.
Aan huis verbonden beroepen en
bedrijfactiviteiten en
kantoren/praktijkruimten
Aan huis verbonden
beroepen en aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten zijn in de voorschriften
toegestaan overeenkomstig het beschreven beleid. Aan huis verbonden beroepen
zijn bij recht toegestaan in de doeleindenomschrijving; aan huis verbonden
bedrijfsactiviteiten alleen met vrijstelling, vanwege de voor deze bedrijven
doorgaans noodzakelijke milieutoets en de publieksaantrekkende werking.
Vrijstellingen
Naast de hiervoor
genoemde vrijstelling voor de vestiging van een aan huis verbonden bedrijf
bevat de bestemming nog de volgende vrijstellingen ten behoeve van:
-
het
uitbreiden van het hoofdgebouw;
-
het
uitbreiden van patiowoningen;
-
het
toestaan van aan- uit en/of bijgebouwen buiten het bouwvlak op het zijerf;
-
het
toestaan van een andere dakhelling;
-
het
vergroten van de goot- en/of de (nok)hoogte van de hoofdgebouwen in de
aangegeven categorieën;
-
het
beperkt oprichten van bijgebouwen buiten het bouwvlak bij woningen met de
aanduiding “zone bijgebouwen’;
-
toestaan
van een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande
bijgebouwen uit een oogpunt van mantelzorg.
Aan de genoemde
vrijstelling zijn voorwaarden gekoppeld.
Wijziging
Via een planwijziging is het mogelijk om woningen in een andere categorie toe te staan.
De wijziging kan bijvoorbeeld worden toegepast indien een woning door een (stedenbouwkundig) aanvaardbare wijziging in een bouwplan niet langer zou passen binnen de aangeduide categorie.
De verandering mag niet leiden tot een aantasting van het bebouwde karakter in de directe omgeving en mogen geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. Daarnaast mag er geen toename plaats vinden van het aantal woningen op het bouwperceel en mag er geen onevenredige aantasting plaats vinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en mogen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en mogen het woon- en leefklimaat niet onevenredig worden aangetast.
Mantelzorg
De bestemming wonen biedt in combinatie met de algemene gebruiksbepaling (paragraaf ‘Algemene bepalingen’) mogelijkheden voor mantelzorg. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om de mogelijkheid te geven om bijvoorbeeld voor een bejaarde ouder of een gehandicapt kind te zorgen door middel van een directe zorgrelatie vanuit de woning.
De bestemming geeft een vrijstellingsmogelijkheid aan het college voor het toestaan van een afhankelijke woonruimte, in een (gedeelte van een) aan- of bijgebouw ten behoeve van de huisvesting uit een oogpunt van mantelzorg. Onder mantelzorg wordt verstaan het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/ of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De maximale oppervlakte van een afhankelijke woonruimte bedraagt 75m2.
De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde vrijstelling gebruik kan worden gemaakt.
Als voorwaarden worden gesteld dat een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven.
Noodzaak wordt geacht aanwezig te zijn als het bejaarde ouders betreft (> 70 jaar) of wanneer een medische verklaring van de huisarts van de zorgbehoevende wordt overgelegd waaruit een zorgbehoefte blijkt.
Zoveel mogelijk moet voor het realiseren van een afhankelijke woonruimte gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het perceel. De vrijstelling kan zich richten op puur het gebruik van bestaande ruimten (algemene gebruiksbepaling) maar kan ook worden gecombineerd met het bouwen voor mantelzorg, boven de op grond van de bestemmingsplanregeling toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen (vrijstelling in de bestemming wonen).
De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen kan worden
overschreden met
Voor zover het bestemmingsplan al voorziet in de bovengenoemde oppervlakte (reeds bestaand of al mogelijk op grond van de bestemmingsplanregeling) dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt en is enkel een vrijstelling van het gebruik noodzakelijk (gebruiksbepaling).
Vrijstelling wordt alleen verleend als een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente, waarin wordt bevestigd dat binnen 1 maand nadat de reden voor de verlening van de vrijstelling niet meer aanwezig is hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan het gemeentebestuur; tevens dat dan binnen 3 maanden de afhankelijke woning voor bewoning ongeschikt wordt gemaakt na intrekking van de vrijstelling op basis van de hierop betrekking hebbende bepaling uit de algemene gebruiksbepaling.
Artikel 11 “Wonen- Bijzondere woondoeleinden
(W-B)”
Binnen deze
bestemming zijn woonvormen geregeld die zich richten op zorgverlening in
groepsverband.
Gebouwd mag worden
binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte zijn op de plankaart
aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij op de plankaart een
ander percentage is aangegeven.
Voor bouwwerken
geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Artikel 12 “Archeologisch waardevol gebied
(dubbelbestemming)”
De gebieden met
hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde, alsmede de bekende
archeologische vindplaatsen en voor zover aanwezig archeologische monumenten,
zijn op de plankaart aangewezen als dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol
gebied’. De bestemming is uitgesplitst in ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’
(waardevolle gebieden en monumenten) en het ‘archeologisch verwachtingsgebied’.
De beide begrippen zijn verklaard in artikel 1.
Voor het
‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ geldt een strenger planologisch regiem dan
voor de rest van de dubbelbestemming. Dit gebied is van toepassing op:
- de AMK
terreinen met een zone van
- de vindplaatsen met een zone van
- de in deze toelichting specifiek beschreven
gebieden op grond waarvan hieraan een hoge (verwachtings)waarde is toegekend.
De archeologische gebieden met de hoge waarden zijn binnen de dubbelbestemming specifiek aangeduid.
Binnen de bestemming mag
tot
Vrijstelling kan worden verleend om toch te bouwen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Aan een vrijstelling kunnen in ieder geval een aantal voorschriften worden verbonden.
Voor het verrichten van werken en/ of werkzaamheden geldt
een aanlegvergunningplicht bij een
oppervlakte groter dan 30m² c.q.
Voorts zijn
burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de
situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit
onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige
archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.
Via een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO is het mogelijk om op grond van nieuwe waarnemingen of aanvullende gegevens de omgeving in archeologisch opzicht op te waarderen of af te waarderen. Opwaardering geldt voor nieuw vastgestelde waarden.
Artikel 13 “Waardevolle bomen
(dubbelbestemming)”
Binnen het plangebied bevindt zich een aantal waardevolle bomen die een planologische bescherming behoeven.
In de bestemming is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin wordt geregeld welke werken en werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
Artikel 14 “Waterstaatsdoeleinden
(dubbelbestemming)”
Ten behoeve van het mogelijk onderhoud van de A-watergang
gelegen tussen de Kraaijenberg 72e straat en de Randweg Noord, zijn
de gronden met een breedte van
De gronden binnen het plangebied, voor zover gelegen direct langs het Wijchens Meer zijn niet bestemd voor waterstaatdoeleinden. Het Wijchens Meer heeft slechts ten dele de functie van A-watergang; er wordt vanuit gegaan dat onderhoud aan de oevers plaats kan vinden vanuit de groenbestemming en vanwege de breedte van De Meer, vanaf het water.
Antenne-installaties
In paragraaf 2.4 is
het gemeentelijk beleid ten aanzien van antenne-opstelpunten en –masten
beschreven. Dit beleid is in de voorschriften vertaald naar een algemene
vrijstellingsbevoegdheid in artikel 17 sub d (voor antenne-opstelpunten) en een
wijzigingsbevoegdheid in artikel 18 (voor antennemasten). De voorwaarden voor
vrijstelling respectievelijk wijziging zijn ontleend aan het beschreven beleid,
dat is goedgekeurd door G.S.
Prostitutiebedrijven
De vestiging van prostitutiebedrijven in het
plangebied is door middel van een algemeen gebruiksverbod in artikel 21
uitgesloten. Via een vrijstellingsbepaling kunnen op grond van stringente
criteria prostitutiebedrijven worden toegelaten. In artikel 1 is een
omschrijving opgenomen van de begrippen escortbedrijf, seksinrichting en
prostitutiebedrijf.
5.
procedure
5.1.
Inspraak
In het kader van de
gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerpbestemmingsplan met
ingang van 11 mei 2006 gedurende zes weken ter inzage gelegen en is op 22 mei
2006 een inspraakbijeenkomst gehouden. Gedurende de inspraaktermijn is er één
schriftelijke reactie ingediend, waarop aansluitend nader wordt ingegaan. Op de
inspraakbijeenkomst was één belangstellende aanwezig. Deze had geen opmerkingen
ten aanzien van het plan, maar gaf te kennen positief te staan tegenover de
mogelijkheid van mantelzorg.
Samenvatting en beantwoording van de reactie, ingediend in het kader van de inspraakprocedure ten behoeve van het voorontwerpbestemmingsplan Wijchen-West.
De heer E. Theunissen, Kruishout 34 5431 CR Cuijk namens de heer R. Willems en mevr. E. van den Berg te Balgoij
Inspraakreactie
De heer Theunissen stelt dat zijn cliënten belanghebbenden
zijn, omdat het bestemmingsplan Wijchen-West het voorbeeldplan is voor de
overige te actualiseren plannen waaronder Balgoij. Hij vindt dat de algemene
(10%) vrijstelling ook moet gelden voor de (nok)hoogte van de aan-, uit- en
bijgebouwen. Hij meent dat deze bepaling is opgenomen om zijn cliënten de door
hen gewenste bouwhoogte te kunnen weigeren. De beperking voor de algemene
vrijstelling is in geen enkel voorbeeldplan in den lande terug te vinden.
Verder verbaast hij zich over de vertraging in de actualisering van
bestemmingsplannen.
Beantwoording gemeente
Het niet meewerken aan de vergroting van de (nok)hoogte van
aan-, uit- en bijgebouwen is steeds beleid geweest in de gemeente Wijchen om
te voorkomen dat daarin een tweede woonlaag gerealiseerd kan worden. Dit is dus
een bewuste keus op basis van stedenbouwkundige argumenten met name om een meer
gesloten straatwand te voorkomen.
De vertraging in het actualiseringsproces is met name veroorzaakt door
wisseling van stedenbouwkundig bureau.
5.2.
Overleg
Het plan is, in het
kader van het overleg ex artikel 10 Bro, ter beoordeling toegezonden aan de
VROM-inspectie Oost en het Waterschap Rivierenland.
In een brief van 5
oktober 2006 heeft de Inspectie te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben
over het plan.
In haar brief geeft het waterschap aan dat het hier een beheersplan betreft.
Het plan is conform de eisen en wensen vanuit het waterschapsbeleid en de
Waternota met betrekking tot de waterhuishouding.
Ten aanzien van de
plantoelichting heeft het waterschap een aantal tekstuele
opmerkingen/aanpassingen. Deze zijn verwerkt in de plan.
Met betrekking tot
de voorschriften wordt verzocht aan de gronden die zijn bestemd voor ‘groen’
(subbestemming ,artikel 8.1.1.sub b) binnen de bestemming ‘Verkeer – Verkeer en
verblijf (V-V)’, deze tevens te bestemmen voor waterhuishoudkundige
voorzieningen waaronder infiltratievoorzieningen. Het voorschrift is
overeenkomstig aangevuld.
Tevens is verzocht
om aan de bebouwingsregeling binnen de bestemming ‘Water (W)’ toe te voegen dat
uitsluitend mag worden gebouwd mits hierover vooraf advies is ingewonnen bij de
waterbeheerder.
Ten aanzien van dit
laatste is het voorschrift ongewijzigd gelaten. De vergunningverlening in het
kader van bebouwingsregeling betreft een gebonden beschikking; hieraan kunnen
geen nadere voorwaarden worden gekoppeld. Overigens mag uitsluitend worden
gebouwd ten dienste van de bestemming in de vorm van bouwwerken geen gebouw
zijnde.
5.3.
Aanpassingen plan
Naar aanleiding van
de inspraak en het vooroverleg zijn de hierboven genoemde aanpassingen
doorgevoerd in het bestemmingsplan met voorts nog enkele kleine ambtshalve
correcties, onder andere het archeologisch regime. Daarnaast is het
bestemmingsplan afgestemd op de ‘Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen
Dit heeft consequenties gehad voor de benamingen in het bestemmingsplan, de
volgorde van de bestemmingen en de toegepaste kleuren op de plankaart.
Inhoudelijk zijn er aan deze omzetting geen consequenties verbonden.