Achtersloot 180 IJsselstein

2.3.1 Stedenbouwkundige structuur, bebouwingstypologie en architectuur

Het landelijk gebied van de gemeente IJsselstein ligt op de overgang van het stadsgewest Utrecht, een gebied met grootschalige stedelijke ontwikkelingen (Leidsche Rijn, Rijnenburg) en het Groene Hart (het open veenweidegebied van de Lopikerwaard). Het plangebied zelf behoort tot het rivierengebied.

De noordelijke deel van het landelijk gebied is gelegen ten noorden van de kern van IJsselstein. Dit deelgebied heeft een open en agrarisch karakter en wordt doorsneden door de Hollandsche IJssel. Langs de Hollandsche IJssel liggen veelal zandige stroomruggen. Daarachter ligt het lagergelegen kommengebied. De oeverwallen lenen zich voor een gevarieerd grondgebruik; het kommengebied is met name geschikt voor de rundveehouderij. In het kommengebied ligt tussen de Noord-IJsseldijk en de gemeentegrens een bosgebied, het Hollandsche IJsselbos. De Achtersloot, waar het projectgebied zich bevindt vormt een relatief dicht bebouwingslint met een afwisseling van agrarische bedrijven, burgerwoningen en niet-agrarische bedrijfsbebouwing. Opvallend bij de agrarische bedrijven in het buitengebied ten noorden van de kern IJsselstein, is het relatief grote aantal bedrijven met intensieve veehouderij als hoofd- of neventak. De zone langs de Hollandsche IJssel is van belang voor recreatief medegebruik.

Op onderstaande kaart en luchtfoto is het gebied in de omgeving weergegeven.

2.3.2 Openbare ruimte, verkeer en parkeren

Het plangebied is gelegen aan de Achtersloot 180 te IJsselstein. In zuidelijke richting leidt de Achtersloot rechtstreeks naar de kern van IJsselstein. In noord-westelijke richting sluit de Achtersloot op relatief korte afstand van het projectgebied aan op de provinciale weg N228. Via de A12 en de A2 is de binnenstad van Utrecht binnen 20 minuten te bereiken. Ook de kern van Nieuwegein is via de A12 binnen 20 minuten bereikbaar.

Qua openbaar vervoer ligt het plangebied niet gunstig, daar de meest nabijgelegen bushalte zich bevindt in de kern van IJsselstein.

Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woning zal geheel op eigen terrein plaatsvinden. Hier is meer dan voldoende ruimte om alle voertuigen van bewoners en bezoekers te stallen.

2.3.3 Groen en water

Tussen de steden Montfoort en IJsselstein ligt de polder Neder-Oudland. Deze polder komt al voor op tekeningen uit de vijftiende eeuw. De polder Neder-Oudland wordt aan de ene zijde begrensd door de Hollandse IJssel en aan de andere kant door de weg de Achtersloot. Deze polder is gelegen in het Groene Hart. De zone tussen Zuid-IJsseldijk en de Achtersloot is gelegen in het oeverwallengebied en heeft een overgangsverkaveling van onregelmatige blokken bij de dijk, naar brede slagen langs de Achtersloot. Deze zone is op een boomgaard en enkele solitaire bomen na, open. Aan weerszijden van de Achtersloot is een bebouwingslint, dat heel kenmerkend is in het gebied ten noorden van de kern IJsselstein: karakteristieke bebouwing en menging van functies in combinatie met erfbeplantingen.

Het is van groot belang om de kernkwaliteiten van het Groene Hart (landschappelijke diversiteit, openheid, rust en stilte, veenweide-karakter) te beschermen en te ontwikkelen, en 'verrommeling' tegen te gaan. De Kwaliteitsatlas Groene Hart biedt daarvoor houvast en inspiratie.

Landschappelijke diversiteit is een belangrijke kernkwaliteit van het Groene Hart. Daarom onderscheidt de Kwaliteitsatlas 13 deelgebieden in het Groene Hart, elk met eigen kwaliteiten en opgaven. De opgaven zijn de beleidsstrategieën uit de Voorloper Groene Hart.

Het plangebied is gelegen in deelgebied Utrecht-West, in het rivierkleigebied (Beleidsstrategie Metropolitane Landschappen en Transformatiezones).

Onderstaand worden de bestaande kwaliteiten van het gebied beschreven, alsmede de doelstellingen voor de toekomst.

Bestaande kwaliteiten

• kleinschalige oeverwallen met onregelmatig blokverkaveling en besloten karakter
• grootschalige komgronden met regelmatige cope-verkaveling en open karakter
• grote diversiteit aan landschapsbeelden en grondgebruiksvormen
• rivieren als identiteitsbepalende elementen, elke rivier met eigen karakter
• typische landschapselementen: dijken, kaden, wielen, boomgaarden, eendenkooien, geriefhoutbosjes, griendbossen, weteringen

Beleidsstrategie Metropolitane en Transformatiezones

• accent op recreatie, verbrede landbouw, stad-landverbindingen, rood-groene transformaties en inpassing nieuwe stedelijke functies (in transformatiezones)
• versterking van het groene (bosrijke) en multifunctionele karakter van de oeverwallen en stroomruggen, met behoud van doorzichten op het open achterland
• watergebonden natuur- en recreatie zodanig vormgeven dat de continuïteit van de rivier en de beleefbaarheid van het water worden versterkt
• fijnmazig recreatienetwerk zodanig vormgeven dat historische landschapslijnen beter beleefbaar worden gemaakt of worden hersteld; bijzondere historische elementen opnemen in dit recreatienetwerk en recreatieve functie ervan vergroten
• verminderen barrièrewerking van infrastructurele doorsnijdingen; hiervoor gebruik maken van historische landschapslijnen zoals trekvaarten

Bovenstaande beleidsstrategie in aanmerking nemend, kan gesteld worden dat de nieuwe stedelijke functie in de vorm van de realisatie van een nieuwe (ruimte voor ruimte-)woning op deze als tranformatiezone aangeduide locatie past in het landschap. Temeer nu deze nieuwe woning gepaard gaat met sloop van een grote oppervlakte aan agrarische bedrijfsruimte en daaraan gerelateerde activiteiten, zodat verrommerling van het landschap wordt tegengegaan.