Clinckhoeff

1.1 Aanleiding en doelstelling

Op 30 mei 2013 is het bestemmingsplan 'IJsselstein Noordoost' vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het winkelcentrum Clinckhoeff in IJsselstein. Op grond hiervan kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen. Onderhavig wijzigingsplan geeft conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening invulling aan deze wijzigingsbevoegdheid en zal na vaststelling als vigerend juridisch-planologisch kader dienen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het wijzigingsgebied zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'IJsselstein Noordoost' en bevindt zich in het noorden van IJsselstein. Onderstaande afbeelding geeft de exacte ligging ervan weer. Het gebied wordt globaal begrensd door de Oranje Nassaulaan / De Baan, Libra, Planetenbaan en een denkbeeldige lijn die circa 15 meter ten zuidwesten van het fietspad parallel langs de sneltrambaan ligt.

Ligging plangebied

1.3 Aanpak

Het wijzigingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, de regels en de bijbehorende toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. De toelichting geeft inzicht in de onderbouwingen en de wijze waarop voldaan wordt aan de gestelde randvoorwaarden in het moederplan. Verder geeft het de voor dit plangebied relevante beleidsstukken weer en worden relevante of wettelijk verplichte milieuaspecten onderzocht en beschreven. Het wijzigingsplan is zodanig van opzet dat het zoveel mogelijk het moederplan als uitgangspunt neemt. Slechts daar waar wordt afgeweken, aanvulling of onderbouwing nodig is, is dit in dit wijzigingsplan verwoord.

Met dit plan wordt de nieuw te ontwikkelen situatie juridisch-planologisch mogelijk gemaakt in een bestemmingsplan. Belanghebbenden zullen conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening in de gelegenheid worden gesteld 'hun zienswijzen omtrent de voorgenomen wijziging naar voren te brengen'. Vervolgens zullen burgemeester en wethouders, gehoord hebbende eventuele zienswijzen, het wijzigingsplan (al dan niet gewijzigd) vaststellen. Hierop is vervolgens voor belanghebbenden het instellen van beroep mogelijk.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Als vigerend bestemmingsplan geldt 'IJsselstein Noordoost'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 mei 2013. Ter plaatse van de planlocatie is een wijzigingsbevoegdheid ('wro-zone - wijzigingsgebied 1') opgenomen.

Uitsnede vigerende bestemmingsplankaart

De directe bestemmingen ter plaatse van de wijzigingsbevoegdheid betreffen 'Detailhandel', 'Groen', 'Verkeer', 'Water' en een gedeelte 'Maatschappelijk'. Het bestemmingsvlak met de bestemming 'Detailhandel' kan voor 100% worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

De wijzigingsbevoegdheid is in het bestemmingsplan opgenomen omdat winkelcentrum Clinckhoeff aan vernieuwing en vergroting toe is. Ten tijde van het vaststellen van het vigerende bestemmingsplan waren de plannen echter nog niet zodanig van karakter dat er sprake kon zijn van een directe bestemming. Derhalve is gekozen voor een wijzigingsbevoegdheid. Door middel van een aantal randvoorwaarden is de wijziging van het winkelcentrum ingekaderd. Deze randvoorwaarden zijn als volgt geformuleerd:

• binnen het gebied van het wijzigingsplan dienen tenminste 275 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, waarvan tenminste 127 gebouwde parkeerplaatsen,
• naast detailhandelsvoorzieningen mogen tevens maximaal 33 woningen worden gerealiseerd,
• parkeerplaatsen en een hellingbaan dienen te voldoen aan NEN 2443,
• binnen het wijzigingsplangebied dient ruimte te zijn voor straatmeubilair, ondergrondse afvalinzameling en opstelruimte voor winkelcontainers,
• verlies aan wateroppervlakte dient te worden gecompenseerd volgens de normen van de waterbeheerder
• per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak van een winkel dienen er tenminste 6 fietsparkeerplaatsen te worden gerealiseerd,
• de bestaande fietsenstalling dient te worden gehandhaafd,
• een inrichtingsplan dient deel uit te maken van het wijzigingsplan,
• middels onderzoek op het gebied van akoestiek, bodem, archeologie en middels een watertoets dient te worden aangetoond dat de wijziging mogelijk is.

1.5 Leeswijzer

Na de inleiding van dit hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 de relevante beleidsstukken behandeld op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau, voor zover deze betrekking hebben op het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een beeld gegeven van de te realiseren aanpassingen en uitbreidingen van het winkelcentrum.

Hoofdstuk 4 bevat de verschillende omgevingsaspecten en conclusies van de onderzoeken die specifiek voor dit wijzigingsplan zijn uitgevoerd. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een uitleg van de regels. Hoofdstuk 7 geeft een overzicht van de bijlagen.

2.1 Inleiding

In een wijzigingsplan dient te worden onderbouwd waarom er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Hiertoe wordt de relatie van het voorgenomen plan met de verschillende beleidskaders in beeld gebracht. De bestaande ruimtelijke situatie, de directe en indirecte ruimtelijke ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk getoetst aan de relevante beleidsstukken.

Hierbij zijn verschillende schaalniveaus van belang. Allereerst het nationale beleid, vervolgens het provinciale en regionale beleid en tot slot de gemeentelijke beleidsstukken. Beleidsstukken die betrekking hebben tot de sectorale aspecten zoals bijvoorbeeld geluidshinder, archeologie en verkeer en vervoer zijn opgenomen in de desbetreffende paragrafen in hoofdstuk 4 (Omgevingsaspecten).

Aangezien het onderhavig plan een wijzigingsplan betreft waarvan de contouren reeds in het vigerende, recent vastgestelde, bestemmingsplan zijn opgenomen, zal daar waar mogelijk worden volstaan met verwijzing naar het bestemmingsplan 'IJsselstein noordoost'.

2.2 Nationaal beleid

Ten aanzien van het nationale beleid is reeds in het vigerende bestemmingsplan 'IJsselstein noordoost' geconstateerd dat er - ook voor wat betreft de ontwikkellocatie Clinckhoeff - geen belemmeringen zijn. Er is ook geen sprake van recent en nieuw ontwikkeld nationaal beleid dat betrekking heeft op het plangebied.

2.3 Provinciaal beleid

Ten aanzien van het nationale beleid is reeds in het vigerende bestemmingsplan 'IJsselstein noordoost' geconstateerd dat er - ook voor wat betreft de ontwikkellocatie Clinckhoeff - geen belemmeringen zijn. Er is ook geen sprake van recent en nieuw ontwikkeld nationaal beleid dat betrekking heeft op het plangebied.

2.4 Regionaal beleid

Ten aanzien van het regionale beleid is reeds in het vigerende bestemmingsplan 'IJsselstein noordoost' geconstateerd dat de ontwikkellocatie Clinckhoeff kan bijdragen aan de doelstellingen.

2.5 Gemeentelijk beleid

2.6 Conclusies beleid

De herstructurering, intensivering en revitalisering van het winkelcentrum draagt bij aan een beter en toekomstvast detailhandelsvoorzieningenniveau in de wijk. Ook de toegevoegde woningen vormen een verbetering van de woningvoorraad. De herinrichting van de openbare ruimte draagt bij aan de bereikbaarheid (met langzaam verkeer) en de leefbaarheid in het gebied.

De uitbreiding past binnen de kaders van de onderzoeken inzake distributieve ruimte in IJsselstein.

Het voorgestelde plan is derhalve niet in strijd met de verschillende beleidsvelden. In een aantal gevallen draagt het plan positief bij aan de gestelde beleidsdoelen.

3.1 Inleiding

De gemeente staat positief ten opzichte van de ontwikkeling en heeft met de ontwikkelende partijen in 2010 een intentieovereenkomst gesloten. De gemeente heeft – vanuit haar toetsende en faciliterende rol – in januari 2011 een Nota van gemeentelijke uitgangspunten Clinckhoeff opgesteld. Deze nota dient als derhalve als gemeentelijk uitgangspunt en toetsingskader voor de ontwikkeling. De ontwikkelaar heeft in augustus 2012 een ruimtelijke onderbouwing gemaakt, waarin de plannen worden toegelicht en onderbouwd. Ten behoeve van onderhavig wijzigingsplan zal eerste het plan (stedenbouwkundige worden toegelicht. Vervolgens zal worden nagegaan of het plan voldoet aan de in het bestemmingsplan gestelde randvoorwaarden.

3.2 Stedenbouwkundige toelichting

3.3 Toetsing gestelde kaders wijzigingsplan

Artikel 28.4 van het bestemmingsplan Noordoost Ijsselstein geeft aan dat de bestemming kan worden gewijzigd ten behoeve van uitbreiding van de bestemming Detailhandel.

Ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum zijn in het ontwerp wijzigingsplan naast de bestemming 'Detailhandel' ook de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' opgenomen. Voor de helderheid en rechtszekerheid naar de burger zijn de functies verkeer, railverkeer en parkeren en groen voorzien van de geëigende bestemming. Zo ontstaat ook de rechtszekerheid dat deze functies, die nodig zijn voor het goed functioneren van de detailhandel, ook gerealiseerd kunnen worden en gehandhaafd blijven

Daarnaast wordt binnen de bestemming 'Detailhandel' ook de functie wonen toegestaan. Het is in de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Noordoost expliciet benoemd dat naast detailhandelsvoorzieningen max. 33 woningen aan het plan toegevoegd mogen worden. Dat is met dit plan gedaan.

Hieronder wordt specifiek op de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Noordoost in gegaan:

• 1. Binnen het gebied van het wijzigingsplan dienen tenminste 275 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, waarvan tenminste 127 gebouwde parkeerplaatsen.
  Het plan voldoet aan deze randvoorwaarden. Zie 3.2.6.1, Parkeren.
  • a. Naast detailhandelsvoorzieningen mogen tevens maximaal 33 woningen worden gerealiseerd.

Er worden 33 appartementen toegevoegd waarmee het plan voldoet aan dit uitgangspunt.

• 2. Parkeerplaatsen en een hellingbaan dienen te voldoen aan NEN 2443.
  Bij de aanvraag Omgevingsvergunning zullen de tekeningen aantonen dat het plan hieraan voldoet.
• 3. Binnen het wijzigingsplangebied dient ruimte te zijn voor straatmeubilair, ondergrondse afvalinzameling en opstelruimte voor winkelcontainers.
  In het 'Inrichtingsplan openbare ruimte' zal dit worden meegenomen en zullen deze onderdelen een plek krijgen. Het plan voldoet aan deze voorwaarde.
• 4. Verlies aan wateroppervlakte dient te worden gecompenseerd volgens de normen van de waterbeheerder.
  Zie 4.2, Watertoets. Het plan voldoet aan de door de waterbeheerder gestelde normen en voorwaarden.
• 5. Per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak van een winkel dienen er tenminste 6 fietsparkeerplaatsen te worden gerealiseerd.
  Er zullen ca. 300 fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Hiermee is ruimschoots voldaan aan de gestelde eis.
• 6. De bestaande fietsenstalling dient te worden gehandhaafd.
  Dit is het geval.
• 7. Een inrichtingsplan dient deel uit te maken van het wijzigingsplan.
  Zie Toelichting Inrichtingsplan openbare ruimte. Het plan maakt deel uit van onderhavig wijzigingsplan.
• 8. Middels onderzoek op het gebied van akoestiek, bodem, archeologie en middels een watertoets dient te worden aangetoond dat de wijziging mogelijk is.

Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Zie hoofdstuk 4, Omgevingsaspecten en de Bijlagen bij de Toelichting voor de verschillende uitgevoerde onderzoeken en conclusies.

3.4 Toelichting Inrichtingsplan openbare ruimte.

Inrichtingsplan openbare ruimte: status concept.

Voor de openbare ruimte is een concept inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR) opgesteld waarin de routes, het parkeren en de algemene identiteit van het gebied wordt vormgegeven. Belangrijk uitgangspunt is dat het gebied een hoogwaardige uitstraling krijgt met verblijfskwaliteit. Hierbij is de functionaliteit uiteraard één van de leidende factoren.

Dit plan zal in samenspraak met de gemeente IJsselstein de komende tijd worden uitgewerkt tot definitief IPOR.

Het plan is op te delen in de volgende deelgebieden:

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat de verschillende relevante omgevingsaspecten. Voor een deel van deze omgevingsaspecten is met de vaststelling van het vigerende plan de milieukundige onderbouwing geleverd. Dit geldt bijvoorbeeld voor het aspect luchtkwaliteit, milieuzonering en flora en fauna. Voor die aspecten is geen nader onderzoek uitgevoerd.

Andere aspecten hebben echter specifiek betrekking op de voorgestelde planontwikkeling danwel zijn als wijzigingsvoorwaarde in de regels opgenomen in het moederplan (geluidhinder / akoestiek, bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, externe veiligheid en watertoets).

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dient te worden onderzocht of er, vanwege genoemde aspecten, belemmeringen zijn voor de planontwikkeling of negatieve effecten op de omgeving zijn te verwachten en daarmee of er bezwaar is tegen het uitoefenen van de wijzigingsbevoegdheid door burgemeester en wethouders.

De noodzakelijke onderzoeken zijn als bijlagen bij dit wijzigingsplan gevoegd.

4.2 Watertoets

Door SPA ingenieurs is in november 2013 een watertoets opgesteld. Bij de opstelling van deze toets is contact geweest met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) om de uitgangspunten en de locatie van de waterberging te bespreken.

Onderstaand de samenvatting en conclusie. Voor de volledige watertoets wordt verwezen naar bijlage 1.

Watercompensatie

Bunnik Projecten in IJsselstein heeft plannen voor aanpassing en uitbreiding van het winkelcentrum Clinckhoeff. Hierdoor neemt het verhard oppervlakte ten gevolge van de bebouwing en verharding toe met circa 1.515 m2. Op basis van het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is 15% hiervan, dus circa 227 m2 compensatie nodig in de vorm van het realiseren van oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied.

De locatie van Cape Kennedy, waar reeds oppervlaktewatercompensatie plaatsvindt, geniet hiervoor de voorkeur.

De gezamenlijke watercompensatie van Omroepplein-Cape Kennedy en Clinckhoeff zijn daarom uitgewerkt op de locatie van Cape Kennedy. Onderstaande afbeelding toont deze compensatie met een totaal oppervlakte van 542 m2.

Locatie waterberging voor Cape Kennedy en Clinckhoeff

Demping

Ten gevolge van de nieuwe parkeerplaats ten zuiden van de trambaan is het noodzakelijk de aanwezige waterplas deels te dempen. Hierdoor kan het gewenste aantal parkeerplaatsen op verkeerskundig en ruimtelijk goede wijze worden ingepast.

Sprake is van demping met een saldo van circa 225 m2 oppervlaktewater (zie onderstaande figuur). Dit dient 1 op 1 binnen hetzelfde peilgebied te worden teruggebracht. Dit is mogelijk door de bestaande waterpartij te verruimen. Onderstaande afbeelding toont het schetsontwerp openbare ruimte en maakt duidelijk dat er voldoende ruimte is voor de gewenste compensatie. In de definitieve uitwerking zal het exacte aantal meters worden vastgesteld.

Demping en compensatie bestaand water

Ten behoeve van het dempen en graven van wateroppervlakte is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keuraspecten) worden in de watervergunning geregeld.

De waterplas, en daarmee de compensatie valt grotendeels buiten het wijzigingsgebied. De aanwezige bestemming 'groen' ter plaatse van de watercompensatie laat water toe waardoor hier geen belemmering is.

Algemeen

In het plangebied ligt een regionale waterkering. Voor werkzaamheden binnen de waterstaatszone geldt dat een watervergunning nodig is. Ook voor ontgravingen binnen de (ruimere) beschermingszone is een watervergunning nodig.

Met betrekking tot het hemelwater is aan de hand van het beleid en in overleg met het HDSR bepaald dat het hemelwater dat op de verharding en het parkeerdek valt, na voorzuivering mag worden geloosd op het oppervlaktewater. In dit geval mag ook met een gescheiden stelsel op de bestaande riolering worden aangesloten. Voor het schone hemelwater dat op de bebouwing valt is het uitgangspunt om dit te lozen op de watergang ten oosten van het plangebied nabij het Omroepplein. Bij uitwerking van de plannen wordt in overleg met de gemeente beschouwd in hoeverre dit mogelijk is vanwege eventuele andere te kruisen leidingen, waarbij eventueel alsnog kan worden gekozen voor het met een gescheiden stelsel lozen op de bestaande riolering. Infiltratie is ter plaatse, vanwege de bodemsamenstelling en de relatief hoge grondwaterstand, slecht mogelijk. Voor het lozen van hemelwater op oppervlaktewater geldt een meldings- of vergunningsplicht in het kader van de Waterwet.

In het plan wordt rekening gehouden met de minimale droogleggingseisen en ontwateringsdiepte die het Hoogheemraadschap stelt.

Voor het overige zijn er geen waterspecifieke thema's die nadere aandacht behoeven en het plan kan met inachtname van het bovenstaande hydrologisch neutraal worden gerealiseerd.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van het HDSR. Compensatie voor de toegevoegde verharding zal gerealiseerd worden op de locatie Cape Kennedy. De compensatie van gedempt oppervlaktewater wordt grenzend aan het open water in het gebied gerealiseerd. Het bevoegd gezag - De Stichtse Rijnlanden en de gemeente IJsselstien - heeft ingestemd met deze maatregelen en in de uitvoering zal dit op deze wijze worden gerealiseerd. Hiervoor wordt ook verwezen naar Bijlage 2 Wateradvies van maart 2014. Naar aanleiding van wijzigingen in het bestemmingsplan is in juli 2014 nogmaals advies gevraagd. Het hoogheemraadschap heeft hierop haar positieve advies bevestigd per mail, Bijlage 12 Aanvullend wateradvies

Ten behoeve van het dempen en graven van wateroppervlakte is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keuraspecten) worden in de watervergunning geregeld. Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

4.3 Bodem

Econsultancy heeft in opdracht van Bunnik Projekten een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van de voorgenomen renovatie van het bestaande winkelcentrum en de realisatie van nieuwbouw ten behoeve van wonen, winkels en parkeren.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is. Ter plaatse van het tracé van de gedempte landbouwsloten zijn zintuiglijk geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen. Derhalve zijn deze tracés niet als separate deellocaties onderzocht.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit zwak siltig, zwak tot matig grindig, uiterst fijn tot matig grof zand. De ondergrond bestaat uit zwak tot matig siltig, matig fijn tot zeer grof zand en zwak tot matig zandige klei. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Ook ter plaatse van de voormalige gedempte landbouwsloten zijn in het opgeboorde materiaal geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen.

Er zijn op basis van de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met kobalt en PCB. De ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met lood en nikkel. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze metaalverontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater.

Conclusie

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, niet geheel bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er echter géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden

afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk

van toepassing.

Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 3 Bodem.

4.4 Luchtkwaliteit

Wet luchtkwaliteit

Het onderzoek naar luchtkwaliteit wordt uitgevoerd op grond van hoofdstuk 5, titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer. De titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' is beter bekend als de Wet luchtkwaliteit. De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren.

Het doel van de NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 µg/m³. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 µg/m³ maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 vastgesteld op 11 juni 2011 voor PM10 en 1 januari 2015 voor NO2.

Naast de introductie van het NSL is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de NO2 en PM10 jaargemiddelde concentraties elk niet meer toenemen dan 1,2 µg/m³. Een ruimtelijke ontwikkeling kan doorgang vinden volgens de Wet luchtkwaliteit als tenminste aan één van de volgende voorwaarden is voldaan:

• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL;
• de ontwikkeling wordt aangemerkt als een NIBM-project;
• de gestelde grenswaarden in bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit worden niet overschreden;
• projectsaldering kan worden toegepast.

Als de ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in het NSL of de ontwikkeling kan worden aangemerkt als NIBM-project is toetsing aan de normen van de Wet luchtkwaliteit niet nodig.

Beoordeling luchtkwaliteit

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn voor verschillende functiecategorieën kwantificaties opgenomen, waarbij een ontwikkeling als een NIBM-project kan worden beschouwd. Deze categorieën betreffen landbouwinrichtingen, spoorwegemplacementen, kantoorlocaties, woningbouwlocaties en een combinatielocatie van woningbouw en kantoren.

Voor woningbouw geldt dat bij één ontsluitingsweg (daarvan is hier sprake) er sprake is van een ontwikkeling die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt bij een aantal van 1.500 nieuwe woningen. Sec de toevoeging van 33 woningen valt derhalve te kwalificeren als NIBM. De toevoeging van de extra supermarktruimte past echter niet in één van de hiervoor genoemde functiecategorieën. Daarom is nader beschouwd of de ontwikkeling van het project aan de normen van de Wet luchtkwaliteit voldoet.

Verkeersgeneratie voorgenomen ontwikkelingen

In het bestemmingsplan is de maximale ruimte van 5.500 m² bvo detailhandel geregeld. Hierbij is maximaal 2.500 m² bvo (circa 1.875 m² wvo) aan supermarktruimte voor de dagelijkse sector mogelijk. In de huidige situatie heeft de supermarkt, de C1000, 1.100m2 bvo (circa 825 m² wvo). Er wordt zodoende een uitbreiding mogelijk gemaakt van 1.400 m² bvo aan supermarkt voor de dagelijkse sector.

De verkeersaantrekkende werking van deze extra supermarktruimte is bepaald op basis van kengetallen uit de CROW-publicatie 272 'Verkeersgeneratie voorzieningen - kengetallen gemotoriseerd verkeer'.

Uitgaande van een 'sterk stedelijk gebied' in de 'rest bebouwde kom' dient rekening gehouden te worden met de verkeersaantrekkende werking van gemiddeld 61,1 verkeersbewegingen per 100 m² bvo. Dit betekent dat de totale verkeersgeneratie 855 mvt/etm bedraagt. Daarbij is uitgegaan dat 1% van de extra verkeersbewegingen betrekking heeft op vrachtverkeer. Dit betreft dus de bevoorrading van de nieuwe discounter en eventuele extra bevoorrading van de aanwezige supermarkt ten gevolge van extra toegevoegde meters winkelruimte.

Op basis van de cijfers van het CROW ten aanzien van woningen is voor de betreffende appartementen het aantal van 248 mvt/etmaal te verwachten. Het totaal van het aantal verkeersbewegingen komt derhalve op 1103 mvt/etmaal.

Berekeningen NIBM-rekentool

Voor kleine ontwikkelingen is een specifieke rekentool ontwikkeld waarmee op een eenvoudige en snelle manier kan worden bepaald of er sprake is van een NIBM bijdrage.

Resultaten NIBM-rekentool

Uit de berekeningen met de NIBM-rekentool blijkt, dat de jaargemiddelde concentratie NO2 maximaal 1,09 µg/m³ toeneemt en de jaargemiddelde concentratie PM10 maximaal 0,25 µg/m³. De beide toenamen zijn lager dan de toegestane NIBM-norm van 1,2 µg/m³. Daardoor draagt de toename van het verkeer door de realisatie van de woningen en extra meters supermarktruimte NIBM bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullende toetsing aan de grenswaarden is niet aan de orde.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn in de omgeving van de ontwikkeling de concentraties NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt, op basis van NSL-monitoringstool.

In onderstaande figuur zijn de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 weergegeven voor het peiljaar 2013 op basis van monitoring-nsl. Uit de figuur blijkt dat de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 langs De Zomerdijk lager is dan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor de beide stoffen. De Zomerdijk is de dichtstbijzijnde weg waar toetsingspunten zijn.

Jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10; peiljaar 2013 (bron www.monitoring-nsl.nl).

Daarnaast is op de kaart van de Atlas leefomgeving te zien dat de waarden op de locatie Clinckhoeff tussen de 27-29 µg/m³ liggen en daarmee dus ruim lager dan de grenswaarde van 40 µg/m³.

Jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 (bron www.atlasleefomgeving.nl).

De trend is dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten. Daarnaast is het de berekening worst-case. De sneltram met een halte in het plangebied en de appartementen op zeer korte afstand van de winkels zal ongetwijfeld tot een wat lager autogebruik leiden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de toevoeging van 33 woningen en de extra 1.400 m² bvo supermarktruimte. Omgekeerd draagt ook de realisatie van de toevoeging niet bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit

Daarnaast zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening ter plaatse van het plan de jaargemiddelde achtergrondconcentraties NO2 en PM10 bepaald. Deze waarden zijn lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Een overschrijding van de grenswaarden is dan ook niet te verwachten en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.5 Geluid

In september 2013 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door SPA Ingenieurs voor de realisatie van de nieuwe woningen op de locatie van De Clinckhoeff. De situatie is beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en het gemeentelijke geluidbeleid.

Doel van dat onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting binnen het plangebied voor zover deze wordt veroorzaakt door het relevante verkeer.

Het nieuwe appartementengebouw ligt binnen de bebouwde kom. De appartementen liggen in de geluidzones van De Baan/Oranje Nassaulaan, de Televisiebaan en de sneltram Utrecht-IJsselstein. De overige wegen (o.a. De Clinckhoeff en de Planetenbaan) liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op het appartementengebouw ten gevolge van:

• zowel De Baan als de sneltram, hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De ten hoogst toelaatbare geluidbelasting wordt echter niet overschreden.
• de Televisiebaan lager is dan de voorkeurswaarde van 48 dB.

Voor drie van de woningen bedraagt het totale geluidsniveau LCUMplus meer dan 53 dB Lden maar minder dan 64 dB Lden. Dit betekent dat voor deze woningen een geluidluwe gevel of geluidluwe buitenruimte aanwezig moet zijn en er minimaal 1 verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde moet zijn gesitueerd. Het gaat hierbij om de woningen op de kop van het gebouw, direct aan De Baan

Voor de andere woningen bedraagt het totale geluidsniveau LCUMplus tussen de 48 en 53 dB wat betekent dat moet worden gestreefd naar een geluidluwe gevel of een geluidluwe buitenruimte. Voor 11 van de woningen is er sprake van een geluidluwe gevel.

Stedenbouwkundige positie

Aansluiting nieuwe appartementengebouw op de omgeving + plattegrond appartementenverdieping (bron: VVKH architecten)

De nieuwbouw vormt een stedenbouwkundige poort met de nieuwbouw aan de overzijde van De Baan. Daarnaast vormt het een begeleiding van de trambaan en geeft hieraan een nieuw 'sociaal' gezicht dat de veiligheid van deze belangrijke route bevorderd. De uitstekende balkons hebben hier een positieve bijdrage aan. Daarnaast zijn deze balkons aan de zuidzijde voor de gebruikers en de corporatie wenselijk.

Het eventueel in noordelijk richting opschuiven van de woningen zorgt er voor dat zowel ruimtelijk als sociaal het gebouw de gewenste functie niet meer vervult. Het gebouw komt verder van de toren aan de overzijde te staan en van de trambaan. Daarbij zal dan de financiële haalbaarheid in gevaar komen omdat het gebouw minder appartementen kan bevatten doordat het korter moet worden door de bocht die De Baan maakt.

Ook aan de zijde van De Baan staat het gebouw nu met zijn 'voeten' op straat. Aan deze zijde is de entree naar de appartementen gemaakt zodat een levendige gevel op de hoek trambaan en De Baan ontstaat (zie onderstaande impressie). Dit is een uitdrukkelijke stedenbouwkundige wens.

Geluidsluwe gevels en buitenruimten

In het akoestisch rapport zijn al diverse maatregelen onderzocht om de geluidbelasting op de gevels te reduceren tot de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder. Deze maatregelen zijn om diverse redenen niet gewenst of reëel.

Om een geluidluwe gevel te realiseren is het volgende overwogen: De galerijzijde is maar gedeeltelijk geluidluw (de westelijke helft). Door een scherm (vliesgevel) voor de gehele oostelijke helft van de galerij te plaatsen is het mogelijk om alle appartementen te voorzien van een geluidluwe gevel. Er hoeven dan ook geen aanvullende maatregelen meer aan de buitenruimten getroffen te worden. Deze vliesgevel is echter vanuit architectonisch, stedenbouwkundig (geen andere appartementen in de omgeving hebben dergelijke vliesgevels) en financieel (extra kosten in aanschaf en onderhoud) oogpunt niet gewenst.

De buitenruimten liggen allen aan de spoorzijde. Bij de twee oostelijke appartementen is gekozen om op elke laag een inpandige buitenruimte te realiseren (loggia). De overige appartementen hebben een klein uitwendig balkon. Bij deze overige appartementen zou een loggia een te groot ruimteverlies voor de woning betekenen. De corporatie heeft ook de wens geuit dat zoveel als mogelijk uitwendige balkons toepast dienen te worden.

Binnen de loggia's en balkons zal de geluidbelasting met maatregelen iets kunnen afnemen. Bij de loggia's kan een reductie van maximaal 3 dB behaald worden, tenzij de opening echt sterk verkleind wordt. Het dan de vraag in hoeverre het hier nog een buitenruimte betreft. Ook de balkons zouden aan alle zijden grotendeels gesloten moeten worden om een vergelijkbare reductie te behalen. Met maatregelen aan de loggia's en balkons is het niet mogelijk om de gewenste geluidluwe zijde te realiseren. Ook zullen deze buitenruimten na maatregelen niet geluidluw zijn.

Geconcludeerd wordt dat het niet mogelijk is om met reële, haalbare, maatregelen, voor alle appartementen een geluidluwe gevel realiseren, of een geluidluwe buitenruimte.

Hogere waarden

De positie van de woningen is dus door meerdere aspecten bepaald op de huidige positie. Feit is dat het plan rondom drukke (spoor)wegen kent. Gezien deze situatie van het bouwplan en de hoge geluidbelastingen zal het niet mogelijk zijn om de geluidbelasting bij de nieuwe woningen volledig te reduceren tot maximaal 48 dB (de voorkeurswaarde). Om deze woningen te kunnen realiseren moet de gemeente IJsselstein hogere waarden, ten gevolge van het verkeerslawaai vaststellen en vastleggen in het kadaster.

In de uitwerking zal nader bekeken worden in hoeverre zo maximaal mogelijk de geluidniveaus binnen de buitenruimte gereduceerd kunnen worden.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

4.7 Archeologie

Econsultancy heeft in opdracht van Bunnink Projekten op 15 en 17 oktober 2013 een archeologisch bureauonderzoek en op 18 oktober 2013 een inventariserend veldonderzoek (IVO, verkennende fase) door middel van boringen uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd in verband met de voorgenomen renovatie van het bestaande winkelcentrum en de realisatie van nieuwbouw ten behoeve van wonen, winkels en parkeren.

Onderstaand de samenvatting en conclusie uit dit rapport. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 5.

Het bureauonderzoek toonde aan dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. In het bijzonder de ligging op de beddinggordel van Wiersch en de ligging op/nabij de beddinggordel van de Hollandse IJssel verhoogt de kans daarop. Daarom is/zijn aansluitend een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

De aangetroffen bodemopbouw bestaat uit komafzettingen van de stroomgordel van de Hollandse IJssel, gelegen op een afwisseling van komklei van de stroomgordel van Oudland en veen. Hieronder zijn kom-, oever- en beddingafzettingen van de stroomgordel van Wiersch aangetroffen.

Binnen het gehele plangebied is aan het maaiveld een (sub)recent geroerd pakket (verharding, ophoogzand en onderliggende Apb-horizont) aangetroffen, met een dikte van minimaal 80 cm. Bodemingrepen dieper dan dit pakket vormen een bedreiging voor eventueel aanwezige archeologische waarden. Eventueel aanwezige resten uit de Middeleeuwen en de Nieuwe tijd worden direct onder de recent geroerde/opgebrachte lagen verwacht. Hiervoor geldt een middelhoge verwachting voor het zuidwestelijke deel van het noordelijke deelgebied.

Voor de overige delen van het plangebied geldt een lage verwachting voor deze periode. Vanaf een diepte van circa 3,8 m -mv liggen de afzettingen van de stroomgordel van Wiersch. Voor deze afzettingen geldt een middelhoge verwachting voor het Neolithicum. Ter plaatse van boring 4 is sprake van een crevasse, waardoor resten verwacht kunnen worden vanaf 2,9 m -mv. Ook hiervoor geldt een middelhoge verwachting.

Ter plaatse van de noordwestelijke en zuidoostelijke delen van het noordelijke deelgebied is nieuwbouw gepland. In de plannen is geen onderkeldering opgenomen. Verwacht wordt derhalve dat geen graafwerkzaamheden plaats zullen vinden die dieper reiken dan de (sub-)recente lagen. Wel zal de bebouwing gerealiseerd worden op palen. Deze palen zullen leiden tot een verstoring van eventueel aanwezige archeologische resten in de crevasse en in de afzettingen van de stroomgordel van Wiersch. Bovendien dient in de zuidwestelijke hoek rekening gehouden te worden met archeologische resten uit de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd, direct onder de recente toplaag. De verstoring als gevolg van deze palen is zeer plaatselijk. Het effect daarvan op eventueel aanwezige archeologische waarden is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder het type paal, de wijze van aanbrengen en de dichtheid van de palen.

Buiten bovenstaande nieuwbouw omvatten de huidige ontwikkelingsplannen onder andere de renovatie van bestaande winkelpanden en een herinrichting van de omliggende terreindelen. De bodemingrepen die hiermee gepaard gaan worden niet verwacht dieper te reiken dan de recente toplaag (circa 1 m). Hier worden dan ook geen archeologische waarden bedreigd.

In het zuidelijke deelgebied is sprake van een (sub)recente ophogingslaag tot circa 2,1 m -mv. Hier-onder is sprake van een grotendeels intacte bodemopbouw. Het merendeel van dit deelgebied is echter onderdeel van het talud van de huidige oever. Hierdoor zal het archeologisch niveau deels al verloren zijn gegaan. De verstoring van eventueel aanwezige archeologische resten is hier met name afhankelijk van de diepte van de graafwerkzaamheden en de situatie van het nieuwe talud ten opzichte van het bestaande talud.

Selectieadvies 

In het noordelijke deelgebied worden eventueel aanwezige archeologische waarden met name bedreigd door de geplande paalfunderingen. De gegevens betreffende deze paalfunderingen zijn echter nog niet bekend. Indien de fundering op basis van de aard en de dichtheid van het palenplan een bedreiging vormen voor het aanwezige archeologische erfgoed, dan dient voorafgaand bepaald te worden of ter plaatse van de bodemingrepen sprake is van een archeologische vindplaats. Dit dient uitgevoerd te worden in de vorm van een karterend booronderzoek. Hierbij dient rekening gehouden te worden met prehistorische resten in de afzettingen van de Wiersch stroomgordel (vanaf circa 3,8 m -mv) en in de crevasse ter plaatse van boring 4 (vanaf circa 2,9 m -mv) en met resten uit de Middel-eeuwen - Nieuwe tijd direct onder de recent geroerde/opgebrachte lagen (circa 1 m -mv), in de zuid-westelijke hoek van het deelgebied. Het is aan het bevoegd gezag om, aan de hand van het nog op te stellen palenplan, te bepalen of dit karterend booronderzoek noodzakelijk is.

Ter plaatse van het zuidelijke deelgebied kunnen archeologische resten uit de Middeleeuwen en de Nieuwe tijd worden verwacht op een diepte van circa 2,1 m -mv (0,8 m -NAP; onder de (sub)recente ophogingen) en resten uit het Neolithicum op een diepte van circa 4,4 m -mv (3,1 m -NAP). De graafwerkzaamheden betreffen hier een smalle, langgerekte strook. Bovendien is het merendeel van de af te graven grond al onderdeel van het talud van de huidige oever, waardoor de archeologische niveaus hier deels al zullen ontbreken. Op basis van profielen van het huidige oevertalud en de nieuw te realiseren oever, zal door het bevoegd een afweging moeten worden gemaakt of verder archeologisch onderzoek hier noodzakelijk is.

Conclusie 

De Omgevingsdienst Regio Utrecht heeft het onderzoek beoordeeld en adviseert om het plangebied vrij te geven tot op 30 cm boven het relevante archeologisch relevante niveau, d.w.z. 2,6 m onder maaiveld. In de praktijk betekent dit dat alle voorgenomen werkzaamheden vrijgesteld zijn van verder archeologisch onderzoek, met uitzondering van heien.

Daarnaast wordt geadviseerd om ook het heien vrij te stellen van archeologisch onderzoek, indien gebruik wordt gemaakt van een archeologisch vriendelijk palenplan. Richtlijn hiervoor is een afstand van 5 m tussen de heipalen. Op deze wijze blijft een eventuele vindplaats zodanig behouden, dat archeologische resten hiervan in de toekomst nog goed vindbaar zijn. Tevens maakt een afstand van 5 m tussen de heipalen een archeologische opgraving met gebruikmaking van een graafmachine mogelijk, zonder dat hiervoor eerst heipalen verwijderd hoeven te worden. Dit zorgt namelijk voor een verdere verstoring van de bodem.

De initiatiefnemer heeft aangegeven gebruik te maken van een archeologisch vriendelijk palenplan. Op de verbeelding van dit wijzigingsplan wordt nog wel deels een dubbelbestemming opgenomen ter beperking van bebouwing beneden de aangegeven 2,60 m onder maaiveld.

Voor het onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 6 Archeologie en voor het advies van de ODRU wordt verwezen naar Bijlage 7 Beoordeling archeologie

4.8 Flora en fauna

Verkennend onderzoek

Econsultancy heeft in opdracht van Bunnink Projekten op 3 januari 2014 een quickscan flora en fauna uitgevoerd in het gebied van het winkelcentrum en het deel ten zuiden van de trambaan waar het parkeren wordt gerealiseerd, en ten gevolge daarvan een aanpassing van het water wordt gerealiseerd.

Onderstaand de samenvatting en conclusie uit dit rapport. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 8 Flora en fauna.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel IV. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is verkort weergegeven welke maat-regelen te treffen zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voor-komen.

Tabel IV. Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Broedvogels

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Met betrekking tot de vijver kan overtreding ten aanzien van vissen, waaronder de kleine modderkruiper worden voorkomen door de werkzaamheden zorgvuldig uit te voeren.

Vleermuizen

De bebouwing op de onderzoekslocatie is in potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, vanwege de aanwezigheid van open stootvoegen die toegang verlenen tot de spouwmuren. Uit nadere inspectie is gebleken dat de spouw geschikt is als verblijfplaats. Er werd in de spouw geen isolatiemateriaal waargenomen. De stootvoegen zijn dermate klein dat deze alleen geschikt zijn voor gewone dwergvleermuizen en niet voor de grotere laatvlieger of meervleermuis. Gewone dwergvleermuizen kunne de bebouwing in principe gebruiken als zomerverblijf, kraamverblijf en als baltsverblijf.

In de bomen op de onderzoekslocatie zijn geen holtes waargenomen. De aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen in de te kappen bomen kan op voorhand worden uitgesloten.

Het is door de onderlinge afstand tot de bebouwing in de omgeving niet aannemelijk dat er in de directe invloedssfeer van de onderzoekslocatie potentiële verblijfplaatsen aanwezig zijn die negatieve invloed kunnen ondervinden van de werkzaamheden.

De vijver op de onderzoekslocatie zal naar verwachting worden gebruikt als foerageergebied voor watervleermuizen, maar ook voor gewone dwergvleermuizen is deze geschikt, vanwege de aanwezigheid van bomen. Het mogelijke verlies van foerageermogelijkheden door demping van de vijver is voor wat betreft zijn omvang gering. Het wateroppervlak dat verloren gaat wordt ter plekke gecompenseerd, waardoor negatieve effecten uitblijven. Hierbij wordt er van uitgegaan dat er geen verlichting wordt toepast dat over de vijver schijnt.

Vleermuizen maken veelal gebruik van lijnvormige (donkere) landschapselementen als houtsingels, beken en lanen om zich te verplaatsen tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden. De trambaan vormt een lijnvormig element dat ter hoogte van de onderzoekslocatie enigszins wordt onderbroken. Het is op voorhand niet met zekerheid te stellen of ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een functie als vliegroute en in hoeverre de spaarzaam aanwezige bomen hierbij van betekenis zijn. Het is echter ook mogelijk dat de masten en bovenleiding van de trambaan voor vleermuizen een geleidende structuur bieden.

Op basis van de nader te verkrijgen informatie kan worden bepaald of verstoring/overtreding door de ingrepen ten aanzien van vleermuizen aan de orde is. De mogelijk aanwezige verblijffuncties van de betreffende beschermde gewone dwergvleermuizen vormen echter geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. Ook ten aanzien van een eventuele functie als vliegroute geldt dat middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het eventueel aanvragen van een ontheffing de voorgenomen plannen kunnen worden uitgevoerd.

Overige soorten

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Flora- en faunawet wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Conclusie

De eventuele functie van het plangebied als vliegroute van de watervleermuis en de gewone dwergvleermuis vormt geen belemmering van de ontwikkelingen die in het wijzigingsplan mogelijk worden maakt, indien tijdig de juiste maatregelen worden genomen én een eventuele ontheffing wordt verleend.

Onderzoek naar genoemde vleermuizen is gekoppeld aan specifieke tijden in het jaar. Dit onderzoek loopt op dit moment en zal in oktober worden afgerond en bij het vast te stellen wijzigingsplan worden gevoegd.

Op dit moment is volledig onderzoek dus nog niet mogelijk geweest, maar in dit stadium is wel een risico-analyse gemaakt wat de consequenties zijn als de vleermuizen daadwerkelijk worden aangetroffen.

Uit het onderzoek komt naar voren dat:

• De bebouwing op de onderzoekslocatie is in potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, vanwege de aanwezigheid van open stootvoegen die toegang verlenen tot de spouwmuren.
• De trambaan vormt een lijnvormig element dat ter hoogte van de onderzoekslocatie enigszins wordt onderbroken. Het is op voorhand niet met zekerheid te stellen of ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een functie als vliegroute en in hoeverre de spaarzaam aanwezige bomen hierbij van betekenis zijn. Het is echter ook mogelijk dat de masten en bovenleiding van de trambaan voor vleermuizen een geleidende structuur bieden.

De meeste bestaande bebouwing wordt gehandhaafd. Enkel het westelijke deel zal vervangen worden door de nieuwe discounter. Voor eventuele verblijfplaatsen zullen compenserende maatregelen genomen worden in de vorm van voorzieningen in de nieuwbouw en/of nieuwe, losse, kasten.

De trambaan zal uiteraard behouden blijven. De enige ingreep die eventueel invloed zou kunnen hebben is de kap van de twee bomen ten zuiden van, en parallel aan de trambaan, bij de bestaande sporthal. Vanwege de noodzakelijke parkeerruimte kunnen de bestaande bomen zeer waarschijnlijk niet gehandhaafd worden, maar er kunnen wel nieuwe bomen worden aangeplant ter compensatie.

Er is een financiële reservering in de exploitatie opgenomen voor eventuele maatregelen. Daarbij is gekeken naar ruimtelijke oplossingen en of ook die ook uitvoerbaar zijn binnen de kaders van het wijzigingsplan. De gemeente is dan ook van mening dat de uitvoerbaarheid bij het aantreffen van vleermuizen niet in het geding is.

Bij vaststelling van het wijzigingsplan zullen de onderzoeksresultaten zijn opgenomen en de relevante rapportages als bijlage worden opgenomen. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen – zie tabel IV en bovenstaande – goed mogelijk is.

Vleermuizenonderzoek

In vervolg op het bovengenoemde verkennend onderzoek heeft Econsultancy op 2 oktober 2014 het aanvullend vleermuizenonderzoek afgerond. Hieruit komt de volgende conclusie naar voren:

Conclusie zomer- en kraamverblijfplaatsen

Tijdens geen van de uitgevoerde veldbezoeken zijn in- of uitvliegende vleermuizen waargenomen op de onderzoekslocatie. De aanwezigheid van een functie als kraamverblijf of zomerverblijf kan hiermee worden uitgesloten.

Conclusie paar/baltsverblijven

Met voldoende zekerheid kan worden gesteld dat in de bebouwing op de onderzoekslocatie geen paarverblijven aanwezig zijn. Er is ook geen sprake van terreindelen door vleermuizen waar baltsvluchten worden uitgevoerd.

Conclusie vliegroute

Tijdens geen van de veldrondes werden lijnvormige vliegbewegingen waargenomen. De aanwezigheid van een vliegroute langs de trambaan is middels het onderzoek niet aangetoond. Gelet op de verlichting ter plaatse is een dergelijke functie ook niet aannemelijk.

Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 16 Vleermuizenonderzoek.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de ontwikkelingen die middels dit wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in artikel 6.12 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen 'indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen'. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst. In dit geval zal er, voordat het wijzigingsplan ter visie zal worden gelegd, een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij worden afgesloten.

Met de ontwikkelaar van het vernieuwingsproject winkelcentrum Clinckhoeff, Bunnik's Exploitatiemaatschappij IJsselstein B.V. is in vervolg op een in 2012 gesloten samenwerkingsovereenkomst een exploitatieovereenkomst gesloten.De ontwikkeling vindt plaats voor rekening en risico van de ontwikkelaar.

Het doel van deze exploitatieovereenkomst is om te komen tot de beoogde ontwikkeling van alle fasen van de vernieuwing van het winkelcentrum Clinckhoeff en derhalve de realisering van nieuwbouw, de renovatie van een deel van het bestaande winkelcentrum en herinrichting van het openbare gebied. In de overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over de samenwerking tussen partijen, de wederzijdse rechten en plichten en voorts afspraken over onder meer: de financiële aspecten die te maken hebben met de ontwikkeling en realisering van het vernieuwingsproject (o.a. kostenverhaal); de fasering; de vergoeding van de schade als bedoeld in afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (planschade); maatregelen tijdens de bouw; herinrichting openbaar gebied; duurzaamheidsmaatregelen; geschillenbeslechting en ontbinding van de overeenkomst.

De gemeente neemt een inspanningsverplichting op zich om haar publiekrechtelijke verplichtingen en bevoegdheden zodanig uit te oefenen dat de overeenkomst kan worden uitgevoerd conform de in de overeenkomst vastgelegde afspraken.

Voor de ISV subsidie, beschikbaar voor deze ontwikkeling, is een beschikking afgegeven aan de ontwikkelaar die uitgaat van een realistische planning die gevolgd wordt in de planontwikkeling.

Bunnik Projekten heeft tevens overeenkomsten gesloten met alle voor de uitvoering van het plan relevante partijen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van de bepaling in artikel 1.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft het ontwerp wijzigingsplan met ingang van 13 maart 2014 tot en met 23 april 2014 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen en ambtelijke overwegingen is besloten het plan in aangepaste vorm opnieuw ter inzage te leggen in de periode van 17 juli 2014 tot en met 27 augustus 2014. In deze laatste periode zijn zeven zienswijzen ingediend en er is een reactie van het hoogheemraadschap binnen gekomen.

De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in Bijlage 18 Nota Zienswijzen. Hierin is tevens aangegeven of de zienswijzen hebben geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan.

Daarnaast is het inmiddels afgeronde vleermuizenonderzoek aan dit wijzigingsplan toegevoegd.

6.1 Plansystematiek

In dit bestemmingsplan wordt gestreefd naar de juridische verankering van de bestaande ruimtelijke situatie binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is opgesteld als een globaal gedetailleerd plan. Er wordt namelijk voorzien in enige mate van flexibiliteit, zodat kleinschalige uitbreidingsmogelijkheden niet meteen tot wijziging van het bestemmingsplan zullen leiden. Hierdoor ontstaat de ruimte om beter in te kunnen spelen op de dan bestaande behoefte. Anderzijds is het plan wel gedetailleerd in die zin, dat, vastgelegd is in de verbeelding waar welke functies toegestaan zijn en waar hoofdgebouwen gerealiseerd zijn.

In dit bestemmingsplan Clinckhoeff wordt gebruikgemaakt van de landelijke richtlijnen en wetgeving.

De planregels zijn zoveel mogelijk afgestemd op het moederplan en opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staan in hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

6.2 Bestemmingsregeling