BESTEMMINGSPLAN KERN BERHAREN (TOELICHTING)
4. wijze van bestemmen
4.1. Plansystematiek
4.1.1. Algemeen
Het bestemmingsplan kern Bergharen 2008 bestaat uit een plankaart, voorschriften en een toelichting. De plankaart en de voorschriften tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Kaart en voorschriften dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is aan te merken als een beheersplan. Met de plansystematiek en de tekenwijze is zoveel mogelijk aangesloten bij het ‘Handboek (Digitale) bestemmingsplannen Gelderland’ van maart 2005. Hiermee sluit het plan tevens aan bij de doelstellingen van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Processen (DURP) van VROM en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2006 van VROM. Als gevolg van deze aanpak is het plan digitaal uitwisselbaar overeenkomstig het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
Het bestemmingsplan kent globaal de volgende opbouw:
· het plangebied (alle gronden binnen de begrenzing van het plan);
· de bestemmingen (de in het plangebied voorkomende functies zijn ondergebracht in de diverse bestemmingen / dubbelbestemmingen). Dubbelbestemmingen kunnen meer dan een bestemming overlappen en hebben een aanduiding op de kaart: bijv. Archeologisch waardevol gebied); de dubbelbestemmingen vormen de primaire toets;
· de bouwvlakken (binnen de bestemmingen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen, op uitzonderingen na, de bebouwing zich mag bevinden);
· voor bepaalde specifieke aan de bestemming gekoppelde functies, te beschermen karakteristieke waarden en/of maatvoeringseisen zijn binnen de bestemming aanduidingen opgenomen. Binnen de woonbestemming is een zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen opgenomen.
De hierboven genoemde opbouw vindt zijn doorvertaling naar de bestemmingsplanvoorschriften. Behoudens de tot de ondergrond behorende informatie (topografische gegevens die een afspiegeling zijn van het grondgebruik waaronder bebouwing, wegen en paden, percelen, water en de kadastrale(eigendoms-) gegevens zoals kadastrale percelen met nummers, huisnummers e.d.) hebben alle op de plankaart aangegeven zaken een koppeling met de bestemmingsplanvoorschriften.
4.1.2. De planvoorschriften
De
planvoorschriften zijn ondergebracht in vier paragrafen:
·
Paragraaf
I (inleidende bepalingen), met daarin begripsbepalingen en meetvoorschriften
die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de voorschriften in
de overige hoofdstukken;
·
Paragraaf
II (bestemmingsbepalingen ), waarin per bestemming een doeleindenomschrijving,
bouwvoorschriften en eventueel vrijstellings/wijzigingsbevoegdheden of
bevoegdheden tot het stellen van andere eisen worden gegeven;
·
Paragraaf
III (algemene bepalingen), waarin algemeen geldende gebruiks-, vrijstellings-
en wijzigingsbepalingen en een aantal standaardbepalingen zijn opgenomen. In
het kader van de gebruiksbepaling is de vrijstellingsmogelijkheid voor
mantelzorg van belang. Daarnaast is in dit hoofdstuk tevens een algemeen
geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen. Een belangrijke bepaling
vormt de regeling met betrekking tot bestaande afmetingen, afstanden en
percentages. Hierin worden de bestaande afwijkingen ten opzichte van in de
bestemmingsregeling opgenomen eisen in overeenstemming met het plan verklaard;
· Paragraaf IV (overgangs- en slotbepalingen), waarin het overgangsrecht en een aantal gebruikelijke slotbepalingen zijn te vinden, waaronder, procedurevoorschriften en een citeertitel.
4.1.3. Bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel
Belangrijke
begrippen in het plan zijn de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en
bouwperceel. Hoewel deze begrippen worden omschreven in artikel 1 van de
voorschriften is enige toelichting op zijn plaats.
Een bestemmingsvlak
is een aaneengesloten vlak op de plankaart, dat één en dezelfde bestemming
heeft. De bij een bestemming behorende voorschriften gelden afzonderlijk voor
elk bestemmingsvlak met die bestemming. Voor zover daarop uitzonderingen
bestaan, wordt dat in de voorschriften uitdrukkelijk aangegeven.
In een aantal
bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is
een nader begrensd gebied, waar gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen)
zijn toegestaan. Buiten het bouwvlak mogen in de regel geen gebouwen worden
opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde. Slechts in een
enkele bestemming wordt daarop een uitzondering gemaakt.
Het bouwperceel is
niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de voorschriften wordt het
omschreven als "een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze
voorschriften één bouwwerk of meerdere bij elkaar behorende bouwwerken zijn
toegestaan". In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de
beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende
bij het gevraagde bouwwerk. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen één
bestemmingsvlak, maar hoeft daarmee niet samen te vallen. Met name in de
bestemming "wonen" komen meerdere bouwpercelen binnen één
bestemmingsvlak voor. Die bouwpercelen vallen in de regel samen met de
feitelijke begrenzing van het erf. Waar die feitelijke begrenzing tevens de
eigendomsgrens is, valt het bouwperceel samen met het kadastrale perceel.
4.1.4. Bouw- en gebruiksvoorschriften
Bij elke bestemming
zijn bouwvoorschriften gegeven. Daarnaast is een aantal algemene voorschriften
opgenomen die van belang zijn voor de toegestane bebouwing. Afgezien van de
relevante begripsbepalingen en de meetvoorschriften in artikel 1 en 2 gaat het
daarbij in het bijzonder om de artikelen 22 en 25.
Artikel 22
(bestaande afmetingen, afstanden en percentages) is een soort vangnetbepaling,
die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan
de bouwvoorschriften toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor
deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum.
Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de
eigenlijke bouwvoorschriften allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken,
hetgeen de leesbaarheid van de voorschriften ten goede komt.
Artikel 28
(anti-dubbeltelbepaling) is een standaardbepaling, die met name beoogt te
voorkomen dat door bewuste of onbewuste veranderingen van bouwpercelen en de
grenzen van een bouwperceel dubbel gebruik gemaakt kan worden van dezelfde
eenmalig bedoelde bouwmogelijkheden.
De
gebruiksvoorschriften zijn ondergebracht in artikel 21, dat betrekking heeft op
alle bestemmingen. Artikel 21.1 bepaalt, dat het verboden is gronden en daarop
voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met
de in het plan aan de grond gegeven bestemming. Daarmee wordt bedoeld een
gebruik in afwijking van de bij elke bestemming gegeven doeleindenomschrijving.
Onder gebruiken wordt overigens mede verstaan "doen gebruiken",
"laten gebruiken"en in "gebruik geven" (artikel 1). Dit om
de handhaafbaarheid van het algemene gebruiksverbod te waarborgen.
4.1.5. Voorschriften in verband met de bestemmingen
De voorschriften in
verband met de bestemmingen kennen alle eenzelfde opbouw met achtereenvolgens,
voor zover aanwezig, de volgende bepalingen:
·
doeleinden;
·
bouwen;
en, voor zover
aanwezig:
·
vrijstellingen;
·
aanlegvergunning;
·
wijziging.
De doeleindenomschrijving
is de centrale bepaling van elke bestemming. In de doeleindenomschrijving
worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn
toegestaan. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan de
doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan
de doeleindenomschrijving (via de algemene gebruiksbepaling).
De
vrijstellingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 15 van de Wet Ruimtelijke
Ordening (WRO) en geven het college van burgemeester en wethouders de
bevoegdheid om onder voorwaarden vrijstelling te verlenen van een specifiek
voorschrift.
De
wijzigingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 11 van de Wet Ruimtelijke
Ordening (WRO) en geven het college van burgemeester en wethouders de
bevoegdheid om onder voorwaarden de bestemming te wijzigen.
4.2. Bestemmingen
Het bestemmingsplan
kent een aantal bestemmingen en dubbelbestemmingen. Onderstaand volgt een
toelichting per bestemming.
In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde geplaatst. Hieronder worden de specifiek aan de gronden in het plan toegekende bestemmingen artikelsgewijs behandeld.
Artikel 3 “Agrarisch - Landschaps- en
natuurwaarden (A-LN)”
Deze bestemming heeft betrekking op de agrarische gronden binnen het plangebied. De gronden mogen agrarisch worden gebruikt en zijn daarnaast bestemd voor de instandhouding en ontwikkeling van landschapswaarden, waaronder begrepen aardkundige waarden. Tevens is water toegestaan, onverharde paden en landwegen en extensief recreatief medegebruik. In aanvulling op de beschreven doeleinden is bepaald is dat er per bouwperceel één agrarisch bedrijf is toegestaan.
Binnen het bouwvlak is de agrarische bebouwing toegestaan, met maximaal één bedrijfswoning ter plaats van de aanduiding ter zake op de plankaart. De bebouwingsregeling is op de plankaart aangegeven met dien verstande dat voor monumenten de bestaande maatvoering van toepassing is. Bestaande gebouwen buiten het bouwvlak mogen worden gehandhaafd. Daarnaast is er een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Via een vrijstelling zijn in beperkte omvang nevenactiviteiten toegestaan.
De bestemming bevat een aanlegvergunning voor werken en werkzaamheden. De vrijstellingsbepalingen richten zich op de mogelijke vestiging van niet agrarische activiteiten binnen gebouwen (waaronder bed & breakfast) en afhankelijke woonruimte in het kader van mantelzorg (mantelzorg in de algemene gebruiksbepaling / zie uitleg hierover in de toelichting op de bestemming ‘wonen’).
Via een wijzigingsbevoegdheid bestaat de mogelijkheid de bestemming, voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak te wijzigen ten behoeve van de woonfunctie.
Voorts ligt er een dubbelbestemming ter bescherming van de archeologische waarden in het gebied met een nadere aanduiding ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’, waar een hogere beschermingsmaatstaf van toepassing is.
Artikel 4 “Bedrijf (B)”
In deze bestemming zijn de verspreid in het plangebied voorkomende bedrijven bestemd. Het betreft een biljartandel aan de Dorpsstraat, een kledingsorteerbedrijf, een machinehandel en een taxibedrijf aan de Molenweg, een kwekerij aan de Wijksestraat en een dierenpension aan de Stompendijk. Voor de gebouwen is op de plankaart een bouwvlak aangeven met de hierbij behorende maatvoering. De aanwezige bedrijfswoningen zijn positief bestemd en in hun toegestane omvang vastgelegd. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming een andere bedrijfsactiviteit te vestigen voor zover passend binnen de woonomgeving.
De overige hier niet genoemde bedrijven in het plangebied zijn onderdeel van andere bestemmingen.
Artikel 5 “Bedrijventerrein (BT)”
De bestemming bedrijventerrein bevat de bedrijfsgronden die behoren tot het bedrijventerrein Breekwagen.
Toegestaan zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3 zoals opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten lijst 1 en 2 (bijlage). Op de plankaart is een gebied aangegeven waarbinnen maximaal tot categorie 2 bedrijven zijn toegestaan.
De zonering die is
opgenomen is geënt op de uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering (2007)’ van de
VNG. Aan de hand van een ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’ (ook gebaseerd op de
publicatie VNG) wordt een lijst van bedrijven gegeven die toelaatbaar zijn. In
deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal
milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een richtafstand die aangehouden
moet worden tot woonbebouwing. Maximaal is bedrijfscategorie 3 toegestaan,
alsmede de specifiek op de plankaart aangeduide bedrijfsvormen (waaronder lpg
tankstation en autohandel). Het staalconstructiebedrijf van Moors betreft een
categorie 4 inrichting en is als zodanig bestemd.
Expliciet zijn uitgesloten zelfstandige kantoren en bedrijven welke vallen onder artikel 2.4. van Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (lawaaimakers / gezoneerde bedrijven) alsmede risicovolle inrichtingen en windturbines.
Bedrijfswoningen zijn toegestaan waar dit is aangeduid op de plankaart. Voor bedrijfswoningen met de hierbij behorende bijgebouwen geldt een specifieke bebouwingsregeling. Voor de bedrijfsgebouwen op het terrein zijn de maatvoering en het bebouwingspercentage op de kaart aangegeven. De hoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde zijn geregeld in de planvoorschriften.
Vrijstelling
De bestemming kent een aantal vrijstellingsmogelijkheden,
waaronder de mogelijkheid om bedrijven toe te staan die niet voorkomen in de
staat van bedrijfsactiviteiten. Hierbij is bepaald dat aard en omvang van de
milieuhinder die het bedrijf veroorzaakt, gelijk gesteld kan worden aan een
bedrijf behorende tot milieucategorie 1 t/m 3 van de “staat van
bedrijfsactiviteiten lijst 1 en
Risicovolle inrichtingen zijn alleen toegestaan via een vrijstelling als kan worden aangetoond dat voldaan kan worden aan de wettelijke normen met betrekking tot de externe veiligheid. Risicovolle bedrijven (inrichtingen) zijn inrichtingen zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. De 10-6 contour, die het gebied aangeeft waarbinnen de kans dat iemand die altijd op die plek aanwezig is getroffen zou worden door een dodelijk ongeval eens in de miljoen jaar, mag de perceelgrens van het betreffende bedrijf niet overschrijden. Bij de afweging met betrekking tot de toelaatbaarheid van risicovolle inrichtingen dient een advies te worden ingewonnen bij een terzake deskundige (bijv. de regionale brandweer).
Daarnaast is een vrijstelling mogelijk voor de vestiging van een aantal perifere detailhandelfuncties. Bedrijven waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze gezien de omvang en de aard van de goederen, zoals auto’s en boten, elders niet inpasbaar zijn.
Voorts kan vrijstelling worden verleend voor het toestaan van een kleinere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens (advies inwinnen bij de brandweer), het toestaan van hogere erfafscheidingen en het oprichten van reclamezuilen.
Artikel 6 “Detailhandel (DH)”
Deze bestemming voorziet in een regeling voor de verspreid door het plangebied voorkomende detailhandelsbedrijven.
Op de plankaart zijn bouwvlakken opgenomen met de daarbij behorende maatvoering. Ter plaatse van de aanduiding ter zake op de kaart is een bedrijfswoning toegestaan. Analoog aan de regeling hiervoor in de woonbestemming is binnen de woning een aan huis verbonden beroep toegestaan en via een vrijstelling een aan huis verbonden bedrijf.
Artikel 7 “Groen (G)”
De in het plangebied aanwezige groengebieden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen zijn bestemd tot "Groen (G)".
Tot het structureel groen behoren de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen die bepalend zijn voor de groenstructuur van het plangebied als geheel, waaronder markante bomenlanen en overig groen langs belangrijke wegen in het plangebied.
De gronden binnen de bestemming zijn, naast plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, eveneens bestemd voor water, paden e.d, speelvoorzieningen, hondenuitlaatplaatsen, geluidwering en beeldende kunst, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins) en tuinen.
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan; de wat grotere voorzieningen en de hondenuitlaatplaatsen zijn specifiek bestemd via een aanduiding op de plankaart.
Daarnaast worden eisen gesteld aan de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties grotere speelvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen toe te staan.
Artikel 8 “Horeca (H)”
De twee horecabedrijven aan de Dorpsstraat zijn ondergebracht binnen deze bestemming. Voor de horecavoorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in categorieën, waarbij met name de uitstraling naar de omgeving van belang is. De horecabedrijven zijn ingedeeld in de categorieën waar ze nu toe behoren.
- h2 (horecabedrijven in de categorie 1 en 2);
- h3 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 3);
- h4 (horecabedrijven in de categorie 1 t/m 4)
In het plangebied komen alleen de categorie 2 en 3 voor. De aanduidingen (h2) en (h3) zijn op de plankaart aangegeven. De categorieën worden nader verklaard in artikel 1 onder de definitie “horecabedrijf”. Uitgangspunt hierbij is de mate van impact van deze bedrijven op hun omgeving.
Waar een bovenwoning aanwezig is, is deze positief bestemd.
Op de plankaart zijn bouwvlakken opgenomen met de daarbij behorende maatvoering. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Artikel 9 “Kantoor (K)”
Binnen het plangebied bevinden zich enkele kantoren met deze specifieke bestemming. Ook hier is een bouwvlak opgenomen en staat de maatvoering op de kaart vermeld. Naast kantoor zijn binnen deze bestemming de functies zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, alsmede maatschappelijke doeleinden toegestaan. De woonfunctie is hier niet aanwezig.
Artikel 10 “Maatschappelijk (M)”
De bestemming ‘maatschappelijk’ regelt de functies die zich richten op voorzieningen op medisch, sociaal-cultureel, educatief of religieus gebied dan wel op het gebied van sport en recreatie of openbaar bestuur. Binnen deze bestemming zijn o.a. het kulturhus, het oude dorpshuis, de kerken en het buitencentrum Bergharen geregeld. De begraafplaatsen zijn binnen deze bestemming apart aangeduid.
Naast maatschappelijk doeleinden is maatschappelijke dienstverlening toegestaan. Dit laatste mede in verband met het functioneren van het kulturhus. Een bedrijfswoning behorende bij ter plaatse gevestigde functies, is toegestaan daar waar op de plankaart een aanduiding "(bw)" is aangegeven. Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” en “rijksmonument’ zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van de hier aanwezige monumentale waarden.
Ook binnen deze
bestemming mag gebouwd worden binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte
zijn op de plankaart aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij
op de plankaart een ander percentage is aangegeven. Voor de op de plankaart
aangeduide monumenten is de bestaande maatvoering van toepassing.
Voor bouwwerken
geen gebouwen zijnde geldt een specifieke maatvoering.
Artikel
11 “Recreatie - Visvijvers (R-VI)”
De ten noorden van de Dorpsstraat gelegen visvijvers zijn binnen deze bestemming geregeld. Voor gebouwen binnen de bestemming zijn bouwvlakken opgenomen met hierin vermeld de toegestane maatvoering.
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt
een specifieke maatvoering.
Artikel 12 “Verkeer - Autoboxen (V-A)”
Autoboxen, die specifiek als zodanig zijn gebouwd en daarom niet zijn aan te merken als "normale" bijgebouwen, zijn bestemd tot "Verkeer - Autoboxen (V-A)". Vanwege het openbare karakter van de ontsluitende terreinen is voor deze functie aansluiting gezocht bij de bestemming “Verkeer - Verkeer en verblijf (V-V)”.
Omdat een mogelijk bouwvlak samenvalt met de bestemmingsbegrenzing is hier geen bouwvlak opgenomen. Binnen de bestemming mag worden gebouwd binnen de aangegeven maatvoering.
Artikel 13 “Verkeer - Verkeer en verblijf
(V-V)”
Binnen deze bestemming zijn de verblijfsgebieden, waarbinnen zich tevens de verkeersafwikkeling binnen het plangebied plaatsvindt, geregeld. Naast wegen, voet- en fietspaden vallen hieronder eveneens parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten alsmede tuinen, water(lopen) en beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins).
De binnen deze bestemming met “groen” aangeduide gebieden zijn bestemd voor groen (met bijbehorende voorzieningen). Via een vrijstelling kan onder voorwaarden de verkeers- en parkeerfunctie worden toegestaan. Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan.
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde).
Via een vrijstelling is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties (grotere) speelvoorzieningen toe te staan.
Artikel 14 “Water (WA)”
Deze bestemming regelt de -watergangen in het plangebied waaronder de A-watergangen. Uitsluitend mogen worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming.
Artikel 15 “Wonen (W)”
Woningtypen
De in het
plangebied voorkomende woningen vallen onder deze bestemming. Omdat in het
plangebied diverse typen woningen voorkomen, is binnen de bestemming een nader
onderscheid in de volgende woningtypen gemaakt.
-
HV en
LV vrijstaande woningen.
De V staat hierbij voor ‘Vrijstaand’, en de H voor ‘Hoog’, waarbij het kenmerk
in bouwtechnische zin doorgaans overeenkomt met twee lagen met een kap. De L
staat voor ‘Laag’. In de voorschriften zijn bouwbepalingen opgenomen voor de
situering van het hoofdgebouw op het perceel. Aan de H en L zijn bouwbepalingen
gekoppeld, daarover hierna meer;
-
HO en
LO vrijstaande en dubbele woningen.
Vrijstaande en dubbele woningen geven in samenhang nog altijd een open bebouwing
te zien. De letter O staat daarom voor ‘Open bebouwing’. In de voorschriften
zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van het hoofdgebouw op het
perceel. De letters H en L zijn hiervoor al beschreven.;
-
HG en
LG minimaal drie aaneengebouwde
woningen.
Het aaneen bouwen van meerdere woningen leidt tot een gesloten straatbeeld. De
G staat voor ‘Gesloten’. In de voorschriften zijn bouwbepalingen opgenomen voor
de situering van het hoofdgebouw op het perceel. De letters H en L zijn
hiervoor al beschreven;
-
HM meervoudige woningen.
Meervoudige woningen zijn feitelijk ook gestapelde woningen, maar de uiterlijke
verschijningsvorm komt overeen met ‘gewone’ woningen. Vandaar een eigen
categorie. De M staat hierbij voor ‘meervoudig’;
In de
planvoorschriften zijn de aan de diverse woningcategorieën de volgende maximale
goot- en nokhoogten gekoppeld.
|
Categorie |
Goothoogte maximaal |
(nok)Hoogte maximaal |
|
HV, HO, HG, HM |
|
9m |
|
LV, LO, LG, |
|
|
Ter plaatse van de aanduidingen “rijksmonument” en “gemeentelijk monument” zijn de bestaande de goothoogte en de (nok)hoogte van toepassing.
Daarnaast zijn in
de voorschriften de maximale breedtes van de voorgevel voor de onderscheiden
woningcategorieën vastgelegd. Dit om te voorkomen dat op zeer grote percelen
onbeperkte uitbreidingen van hoofdgebouwen kunnen plaatsvinden.
De woningtypen zijn
op de plankaart aangegeven. Indien in een bestemmingsvlak meerdere woningtypen
voorkomen, wordt het bestemmingsvlak door middel van een scheidingslijn
opgedeeld (bestemmingsvlakdeel).
Het aantal woningen
dat is toegestaan is beperkt tot het aantal dat reeds bestond op het tijdstip
van terinzagelegging van het ontwerpplan. Daarmee is toevoeging van extra
woningen uitgesloten, behoudens waar dit uitdrukkelijk is toegestaan.
Hoofdgebouw, aan- en/of uitbouw,
bijgebouw
Aan elke woning
mogen aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd. Ook
vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan. De bouwvoorschriften van de bestemming
"Wonen W" bieden hiervoor een vrij gedetailleerde regeling, die moet
voorkomen dat stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan. De aan- en
bijgebouwenregeling is afgestemd op de gewijzigde Woningwet en het Besluit
bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken. Ook heeft een
afstemming plaatsgevonden met het vastgestelde gemeentelijke beleid voor
vrijstellingen ingevolge artikel 19 lid 3 WRO. Afstemming met de nieuwe
Woningwet en het artikel 19 beleid is wenselijk om in de praktijk toepassings-
en interpretatieproblemen te voorkomen.
Allereerst wordt
binnen de bestemming "Wonen W" een onderscheid gemaakt tussen
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Deze drie begrippen worden
in artikel 1 van de voorschriften omschreven. Het hoofdgebouw is het gebouw dat
op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de
bestemming, als belangrijkste bouwwerk is aan te merken. Het gaat met andere
woorden om de hoofdmassa van de woning. Een aan- of uitbouw behoort niet tot
het hoofdgebouw en wordt omschreven als: "een aan een woning aangebouwd
gebouw, dat een voor bewoning bestemde uitbreiding van de woning vormt".
Aan- en uitbouwen maken derhalve functioneel wel onderdeel uit van de woning, maar
zijn bouwkundig als een uitbreiding daarvan te onderscheiden. Onder bijgebouwen
ten slotte worden begrepen vrijstaande of aangebouwde gebouwen, die niet voor
bewoning zijn bestemd, maar die wel een functionele eenheid met de
woning vormen.
Bedoeld worden vrijstaande of aangebouwde garages, bergruimtes e.d.
In de hierna
volgende figuur wordt een en ander schematisch weergegeven.
|
|
In deze figuur is
ook schematisch aangegeven hoe de goothoogte dient te worden bepaald. De
snijlijn (druiplijn) van het dakvlak en de kap zijn hierbij bepalend. In de
wijze van meten is de druiplijn bij de verschillende daktoepassingen in beeld
gebracht.
|
|
= druiplijn
------ =
denkbeeldige doorlopende daklijn
a.
zadeldak /
tentdak
b.
gecombineerd
dak
c.
platdak
d.
variabel
gecombineerd dak / lessenaarsdak
e.
dak met terras
/ loggia
f.
platdak met
dakopbouw
g.
gebogen dak
Een regeling voor
ondergeschikte aanbouwen aan de voorgevel (erkers e.d.) maakt het mogelijk deze
te realiseren buiten het bouwvlak, behoudens bij monumenten.
Daarnaast is er op
één plek een locatie voor bijgebouwen aangegeven waar geen bouwvlak aanwezig
is.
Bouwvoorschriften
De bestemming bevat bouwvoorschriften voor
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Van belang is echter om
tevens te wijzen op artikel 22, waaruit volgt dat wanneer bestaande afmetingen
afwijken van datgene, wat is toegestaan in artikel 15, die bestaande afmetingen
als maximum dan wel minimum gelden.
Voor hoofdgebouwen
geldt dat deze in alle gevallen alleen binnen het bouwvlak zijn toegestaan en
dat de voorgevel in de voorgevelrooilijn moet worden gesitueerd en zelfs voor
een deel hierin moet worden gebouwd. Voor de in het plan onderscheiden
woningcategorieën is de maximale breedte van de voorgevel bepaald.
Daarnaast is voor
hoofdgebouwen de horizontale diepte (afstand tussen voor- en achtergevel)
gemeten vanaf de voorgevelrooilijn gefixeerd op de achtergevelrooilijn. De
achtergevelrooilijn betreft in dit geval de denkbeeldige lijn of het verlengde
daarvan in de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw. Als het
oorspronkelijke hoofdgebouw kan worden aangemerkt het hoofdgebouw zoals dit in eerste
instantie is gebouwd. Aan de hand van de destijds verleende bouwvergunning kan
dat veelal worden bepaald.
Bij het meten op de
kaart dient uit te worden gegaan van het hart van de begrenzing van het
bouwvlak c.q voorgevelrooilijn (zie ook wijze van meten, artikel 2 van de
voorschriften).
Tevens is de
dakhelling alsmede een afstand tot de zijdelingse grenzen van het bouwperceel
vastgelegd. De goot- en de (nok)hoogten zijn eerder besproken. Met de
maatvoerings- en de situeringseisen zijn de locatie en afmetingen van
hoofdgebouwen gefixeerd.
Aan- en uitbouwen
zijn zowel voor de voorgevelrooilijn (en dus buiten het bouwvlak, behoudens bij
monumenten) als achter de voorgevelrooilijn toegestaan. Vóór de
voorgevelrooilijn gaat het echter uitsluitend om kleine aan- en uitbouwen in de
vorm van erkers of daarmee gelijk te stellen uitbouwen, alsmede een gebouwtje
ten behoeve van de stalling van een scootmobiel voor minder validen. De vrij
gedetailleerde bouwvoorschriften voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn
zoveel mogelijk afgestemd op het Besluit bouwvergunningvrije en
licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken en op het gemeentelijke artikel 19 lid
3 WRO beleid.
Daarnaast is er een carport-regeling opgenomen en een regeling voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, met nader in de voorschriften omschreven maatvoeringseisen.
Aan huis verbonden beroepen en
bedrijfactiviteiten en
kantoren/praktijkruimten
Aan huis verbonden
beroepen en aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten zijn in de voorschriften
toegestaan overeenkomstig het beschreven beleid. Aan huis verbonden beroepen
zijn bij recht toegestaan in de doeleindenomschrijving; aan huis verbonden
bedrijfsactiviteiten alleen met vrijstelling, vanwege de voor deze bedrijven
doorgaans noodzakelijke milieutoets en de publieksaantrekkende werking. Voor
percelen waar kantoor èn/of praktijkruimten zijn toegestaan die het aan huis
verbonden karakter overschrijden is een specifieke aanduiding (Kp) op de kaart
opgenomen, met een koppeling naar een regeling in de voorschriften.
Vrijstellingen
Naast de hiervoor
genoemde vrijstelling voor de vestiging van een aan huis verbonden bedrijf
bevat de bestemming nog de volgende vrijstellingen ten behoeve van:
-
het
uitbreiden van het hoofdgebouw;
-
het
toestaan van een andere dakhelling;
-
het
toestaan van aan- uit en/of bijgebouwen buiten het bouwvlak op het zijerf;
-
het
vergroten van de goot- en/of de (nok)hoogte van de hoofdgebouwen in de
aangegeven categorieën;
-
toestaan
van een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande
bijgebouwen uit een oogpunt van mantelzorg.
Aan de genoemde
vrijstelling zijn voorwaarden gekoppeld.
Wijziging
Via een planwijziging is het mogelijk om woningen in een andere categorie toe te staan.
De wijziging kan bijvoorbeeld worden toegepast indien een woning door een (stedenbouwkundig) aanvaardbare wijziging in een bouwplan niet langer zou passen binnen de aangeduide categorie.
De verandering mag niet leiden tot een aantasting van het bebouwde karakter in de directe omgeving en mogen geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. Daarnaast mag geen toename plaats vinden van het aantal woningen op het bouwperceel en mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en mogen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en mag het woon- en leefklimaat niet onevenredig worden aangetast.
Mantelzorg
De bestemming wonen biedt in combinatie met de algemene gebruiksbepaling (paragraaf ‘Algemene bepalingen’) mogelijkheden voor mantelzorg. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om de mogelijkheid te geven om bijvoorbeeld voor een bejaarde ouder of een gehandicapt kind te zorgen door middel van een directe zorgrelatie vanuit de woning.
De bestemming geeft een vrijstellingsmogelijkheid aan het college voor het toestaan van een afhankelijke woonruimte, in een (gedeelte van een) aan- of bijgebouw ten behoeve van de huisvesting uit een oogpunt van mantelzorg. Onder mantelzorg wordt verstaan het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/ of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De maximale oppervlakte van een afhankelijke woonruimte bedraagt 75m2.
De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde vrijstelling gebruik kan worden gemaakt.
Als voorwaarden worden gesteld dat een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven.
Noodzaak wordt geacht aanwezig te zijn als het bejaarde ouders betreft (> 70 jaar) of wanneer een medische verklaring van de huisarts van de zorgbehoevende wordt overgelegd waaruit een zorgbehoefte blijkt.
Zoveel mogelijk moet voor het realiseren van een afhankelijke woonruimte gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het perceel. De vrijstelling kan zich richten op puur het gebruik van bestaande ruimten (algemene gebruiksbepaling) maar kan ook worden gecombineerd met het bouwen voor mantelzorg, boven de op grond van de bestemmingsplanregeling toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen (vrijstelling in de bestemming wonen).
De oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen kan worden
overschreden met
Voor zover het bestemmingsplan al voorziet in de bovengenoemde oppervlakte (reeds bestaand of al mogelijk op grond van de bestemmingsplanregeling) dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt en is enkel een vrijstelling van het gebruik noodzakelijk (gebruiksbepaling).
Vrijstelling wordt alleen verleend als een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente, waarin wordt bevestigd dat binnen 1 maand nadat de reden voor de verlening van de vrijstelling niet meer aanwezig is hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan het gemeentebestuur; tevens dat dan binnen 3 maanden de afhankelijke woning voor bewoning ongeschikt wordt gemaakt na intrekking van de vrijstelling op basis van de hierop betrekking hebbende bepaling uit de algemene gebruiksbepaling.
Artikel 16 “Woongebied – Uit te werken
(WG-U)”
Deze bestemming bevat een regeling voor de agrarische
gronden bij de percelen Wijksestraat 15/17. De bestemming voorziet in de
realisatie van maximaal 40 woningen. In het voorschrift zijn uitgangspunten
voor de uitwerking opgenomen. Bebouwing van de gronden is niet mogelijk alvorens er een uitwerkingsplan van kracht is (bouwverbod).
Een mogelijke indicatie voor de
uitwerking is in de hierna opgenomen afbeelding schematisch weergegeven,
waarbij de hoofdontsluiting zou kunnen worden gevormd door de verbinding
Korenstraat-Sikkelstraat. Daarnaast is een verkeersverbinding mogelijk met de
Ploegstraat die overigens ook kan bestaan uit een insteek ten behoeve van de
ontsluiting van de hier te situeren woningen en een voetpad richting
Ploegstraat al dan niet in combinatie met een groenvoorziening. Een ontsluiting
vanaf de Wijksestraat wordt niet nagestreefd.
Aan de noordzijde van de
gesuggereerde ontsluiting zijn mogelijkheden voor particuliere ontwikkeling. De
percelen aan de Wijksestraat behouden hun karakter.
|
|
Artikel 17 “Archeologisch waardevol gebied
(dubbelbestemming)”
De gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde, alsmede de bekende archeologische vindplaatsen en voor zover aanwezig archeologische monumenten, zijn op de plankaart aangewezen als dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’. De bestemming is uitgesplitst in ‘archeologisch gebied’ (waardevolle gebieden en monumenten) en het ‘archeologisch verwachtingsgebied’. De beide begrippen zijn verklaard in artikel 1.
Voor het ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ geldt een strenger planologisch regiem dan voor de rest van de dubbelbestemming. Onder dit gebied vallen:
- de AMK
terreinen met een zone van
- de
vindplaatsen met een zone van
- de in deze toelichting specifiek beschreven gebieden op grond waarvan hieraan een hoge (verwachtings)waarde is toegekend.
De archeologische gebieden met de hoge waarden zijn binnen de dubbelbestemming specifiek aangeduid.
Binnen de bestemming mag
tot
Vrijstelling kan worden verleend om toch te bouwen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Aan een vrijstelling kunnen in ieder geval een aantal voorschriften worden verbonden.
Voor het verrichten van werken en/ of werkzaamheden geldt
een aanlegvergunningplicht bij een
oppervlakte groter dan 30m² c.q.
Voorts zijn
burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de
situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit
onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige
archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.
Via een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO is het mogelijk om op grond van nieuwe waarnemingen of aanvullende gegevens de omgeving in archeologisch opzicht op te waarderen of af te waarderen. Opwaardering geldt voor nieuw vastgestelde waarden.
Artikel 18 “Molenbeschermingszone (dubbelbestemming)”
De op de plankaart voor ‘Molenbeschermingszone’ aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de instandhouding van de belangen van de bestaande, buiten het plangebied gelegen, molen als werktuig en beeldbepalend element.
Binnen een afstand van honderd meter rondom de buiten het plangebied gelegen molen mogen geen nieuwe obstakels worden gesitueerd, die een grotere hoogte hebben dan de bestaande molenbelt.
De beoordeling van de toelaatbare hoogte van de overige nieuw op te richten of te wijzigen obstakels in verhouding met de afstand tot de windmolen vindt plaats op grond van de uitkomst van de toepassing van een in de planvoorschriften opgenomen rekenformule.
Artikel 19 “Waardevolle bomen
(dubbelbestemming)”
Binnen het plangebied bevindt zich een aantal waardevolle bomen die een planologische bescherming behoeven.
In de bestemming is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin wordt geregeld welke werken en werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
Artikel 20 “Waterstaatsdoeleinden (dubbelbestemming)”
Ten behoeve van het mogelijk onderhoud van de A-watergang
gelegen in het plangebied, zijn de gronden met een breedte van
Uitsluitend zijn toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde die ten dienste staan van de bestemming. Via vrijstelling kunnen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en) mits het belang van de watergangen en/of retentievoorzieningen in voldoende mate is gewaarborgd. Hieromtrent wordt de beheerder van de watergang en/of retentievoorziening gehoord.
Antenne-installaties
In paragraaf 2.4 is
het gemeentelijk beleid ten aanzien van antenne-opstelpunten en –masten
beschreven. Dit beleid is in de voorschriften vertaald naar een algemene
vrijstellingsbevoegdheid in artikel 23 sub d (voor antenne-opstelpunten) en een
wijzigingsbevoegdheid in artikel 24 (voor antennemasten). De voorwaarden voor
vrijstelling respectievelijk wijziging zijn ontleend aan het beschreven beleid,
dat is goedgekeurd door G.S.