BESTEMMINGSPLAN KERN niftrik (TOELICHTING)
4 wijze van bestemmen
4.1 Plansystematiek
Algemeen
Het bestemmingsplan ‘Kern Niftrik” bestaat uit een plankaart, regels en een toelichting. De plankaart en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Kaart en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is aan te merken als een beheersplan. Met de plansystematiek en de tekenwijze is zoveel mogelijk aangesloten bij het ‘Handboek (Digitale) bestemmingsplannen Gelderland’ van maart 2005. Hiermee sluit het plan tevens aan bij de doelstellingen van de Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Processen (DURP) van VROM en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2006 van VROM. Als gevolg van deze aanpak is het plan digitaal uitwisselbaar overeenkomstig het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
Het bestemmingsplan kent globaal de volgende opbouw:
· het plangebied (alle gronden binnen de begrenzing van het plan);
· de bestemmingen (de in het plangebied voorkomende functies zijn ondergebracht in de diverse bestemmingen / dubbelbestemmingen). Dubbelbestemmingen kunnen meer dan een bestemming overlappen en hebben een aanduiding op de kaart: bijv. Archeologisch waardevol gebied); de dubbelbestemmingen vormen de primaire toets;
· de bouwvlakken (binnen de bestemmingen zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen, op uitzonderingen na, de bebouwing zich mag bevinden);
· voor bepaalde specifieke aan de bestemming gekoppelde functies, te beschermen karakteristieke waarden en/of maatvoeringseisen zijn binnen de bestemming aanduidingen opgenomen. Binnen de woonbestemming is een zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen opgenomen.
De hierboven genoemde opbouw vindt zijn doorvertaling naar de bestemmingsplanregels. Behoudens de tot de ondergrond behorende informatie (topografische gegevens die een afspiegeling zijn van het grondgebruik waaronder bebouwing, wegen en paden, percelen, water en de kadastrale (eigendoms-) gegevens zoals kadastrale percelen met nummers, huisnummers e.d.) hebben alle op de plankaart aangegeven zaken een koppeling met de bestemmingsplanregels.
De planregels
De planregels zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
· Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin begripsbepalingen en meetregels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken;
· Hoofdstuk 2 bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen, waarin per bestemming een doeleindenomschrijving, bouwregels en eventueel ontheffingsbevoegdheden of bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen worden gegeven;
· Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene en aanvullende regels, waaronder algemene gebruiksregels, een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels. In dit hoofdstuk is tevens een algemeen geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen.
· Hoofdstuk 4 tenslotte bevat overgangsregels en de titel van het bestemmingsplan.
Bestemmings(vlak), bouwvlak en bouwperceel
Belangrijke begrippen in het plan zijn de begrippen bestemming(svlak), bouwvlak en bouwperceel. Hoewel deze begrippen worden omschreven in artikel 1 van de regels is enige toelichting op zijn plaats.
Een bestemming(svlak) is een aaneengesloten vlak op de plankaart, dat één en dezelfde bestemming heeft. De bij een bestemming behorende regels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming. Voor zover daarop uitzonderingen bestaan, wordt dat in de regels uitdrukkelijk aangegeven.
In de meeste bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een nader begrensd gebied, waar gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen) zijn toegestaan. Buiten het bouwvlak mogen in de regel enkel gebouwen worden opgericht voor zover hiervoor specifieke bepalingen zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld zijdelingse aanbouwen via een ontheffing, binnen de bestemming "Maatschappelijk (M)" in verband met het oprichten van een gebouwtje op de begraafplaats.
Het bouwperceel is niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de regels wordt het omschreven als "een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels één bouwwerk of meerdere bij elkaar behorende bouwwerken zijn toegestaan". In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen één bestemmingsvlak, maar hoeft daarmee niet samen te vallen. Met name in de bestemming "wonen" komen meerdere bouwpercelen binnen één bestemmingsvlak voor. Die bouwpercelen vallen in de regel samen met de feitelijke begrenzing van het erf. Waar die feitelijke begrenzing tevens de eigendomsgrens is, valt het bouwperceel samen met het kadastrale perceel.
Bouw- en gebruiksregels
Bij elke bestemming zijn bouwregels gegeven. Daarnaast is een aantal algemene regels opgenomen die van belang zijn voor de toegestane bebouwing. Afgezien van de relevante begripsbepalingen en de meetregels in artikel 1 en 2 gaat het daarbij in het bijzonder om de artikelen 14 en 17.
Artikel 14 (bestaande afmetingen, afstanden en percentages) is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Artikel 17 (anti-dubbeltelbepaling) is een standaardbepaling, die met name beoogt te voorkomen dat door bewuste of onbewuste veranderingen van bouwpercelen en de grenzen van een bouwperceel dubbel gebruik gemaakt kan worden van dezelfde eenmalig bedoelde bouwmogelijkheden.
De gebruiksregels hebben betrekking op alle bestemmingen en zijn ondergebracht in artikel 13. De gebruiksregels zijn in aanvulling op het bepaalde van artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Als specifiek strijdig gebruik met betrekking tot dit plan is het gebruik van aan- uit- of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte en het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf.
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Onder gebruiken wordt overigens mede verstaan "doen gebruiken", "laten gebruiken" en in "gebruik geven" (zie begrippen). Dit om de handhaafbaarheid van het gebruiksverbod te waarborgen.
Ondergronds bouwen
In artikel 18 is
een algemeen geldende regeling opgenomen inzake ondergronds bouwen. Regels met
betrekking tot maatvoering gelden ook ondergronds, met daarbij de beperking,
dat de diepte maximaal
Regels in verband met de bestemmingen
De regels in verband met de bestemmingen kennen alle eenzelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende bepalingen:
· doeleinden;
· bouwen;
en, voor zover aanwezig:
· nadere eisen;
· ontheffingen;
· aanlegvergunning;
· wijzigingen.
De doeleindenomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de doeleindenomschrijving worden limitatief de functies genoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. Voorts is in de meeste gevallen ten aanzien van beschreven doeleinden een nadere detaillering opgenomen. De bouwregels zijn gerelateerd aan de doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de doeleindenomschrijving (via artikel 7.10 Wro en de in het plan opgenomen specifieke gebruiksregels).
Op grond van een in de bestemming opgenomen eisenregeling kunnen nadere eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering, van gebouwen. Hierbij wordt afstemming gezocht bij het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van bijvoorbeeld behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of te verwachten archeologische resten.
De ontheffingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het stellen van nadere eisen zijn gebaseerd op artikel 3.6, lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening en geven het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifiek voorschrift of nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van gebouwen.
Wijzigingen zijn, voor zover het plan hierin voorziet, mogelijk op grond van artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Voor zover deze wijzigingen van invloed kunnen zijn op de waterhuishouding wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
4.2 De bestemmingen
In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde geplaatst. Hieronder worden de specifiek aan de gronden in het plan toegekende bestemmingen artikelsgewijs behandeld.
Binnen alle in het plan voorkomende bestemmingen is tevens
de dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’, van toepassing.
Artikel 3 “Agrarisch (A)”
Deze bestemming heeft betrekking op gronden binnen het plangebied met een agrarische functie. Naast agrarisch grondgebruik is tevens water toegestaan, onverharde paden en landwegen en extensief recreatief medegebruik. Naast de archeologische dubbelbestemming, is tevens de dubbelbestemming waterstaatdoeleinden van toepassing in verband met de aanwezige A-watergangen.
Artikel 4 “Bedrijf (B)”
In deze bestemming zijn de verspreid in het plangebied voorkomende bedrijven bestemd. Het betreft een automobielbedrijf, een keukencentrum en een opslagruimte t.b.v. een vereniging. Voor de gebouwen is op de plankaart een bouwvlak aangeven met de hierbij behorende maatvoering. Detailhandel is uitsluitend toegestaan ten behoeve van het automobielbedrijf en het keukencentrum. De aanwezige bedrijfswoningen zijn positief bestemd en in hun toegestane omvang vastgelegd. De bestemming kent tevens een regeling voor bouwwerken geen gebouw zijnde.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming een andere bedrijfsactiviteit te vestigen voor zover passend binnen de woonomgeving.
Artikel
5 “Groen (G)”
De in het plangebied aanwezige groengebieden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen zijn bestemd tot "Groen (G)".
Tot het structureel groen behoren de grotere aaneengesloten groenvoorzieningen die bepalend zijn voor de groenstructuur van het plangebied als geheel, waaronder markante bomenlanen en overig groen langs belangrijke wegen in het plangebied.
De gronden binnen de bestemming zijn, naast plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, eveneens bestemd voor water, paden e.d, speelvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen, beeldende kunst, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins) en tuinen.
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan; een wat grotere speelvoorziening is specifiek bestemd via een aanduiding op de plankaart. Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Daarnaast worden eisen gesteld aan de maatvoering van bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties grotere speelvoorzieningen en eventueel hondenuitlaatplaatsen toe te staan.
Naast de archeologische dubbelbestemming, is tevens de dubbelbestemming waterstaatdoeleinden van toepassing in verband met de aanwezige A-watergangen.
Artikel
6 “Maatschappelijk (M)”
De bestemming ‘maatschappelijk’ regelt de functies die zich richten op voorzieningen op medisch, sociaal-cultureel, educatief of religieus gebied dan wel op het gebied van sport en recreatie of openbaar bestuur. Binnen deze bestemming zijn o.a. de kerk, de school en de begraafplaats geregeld. De begraafplaats is binnen deze bestemming apart aangeduid.
Naast maatschappelijk doeleinden zijn maatschappelijke dienstverlening en speelvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van de hier aanwezige monumentale waarden.
Ook binnen deze bestemming mag gebouwd
worden binnen het bouwvlak. De goot- en de (nok)hoogte zijn op de plankaart
aangegeven. Het bebouwingspercentage bedraagt 100, tenzij op de plankaart een
ander percentage is aangegeven. Voor de op de plankaart aangeduide monumenten
is de bestaande maatvoering van toepassing.
Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt
een specifieke maatvoering.
Via een ontheffing kunnen, indien de noodzaak hiertoe aanwezig is, kleine bijgebouwen voor bijv. een fietsenstalling buiten het bouwvlak worden gerealiseerd.
Naast de archeologische dubbelbestemming, is tevens de dubbelbestemming waterstaatdoeleinden van toepassing bij de begraafplaats in verband met de beschermingszone langs de dijk.
Artikel
7 “Verkeer - Verkeer en verblijf (V-V)”
Binnen deze bestemming zijn de verblijfsgebieden, waarbinnen zich tevens de verkeersafwikkeling binnen het plangebied plaatsvindt, geregeld. Naast wegen, voet- en fietspaden vallen hieronder eveneens parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, speelvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten alsmede tuinen, water(lopen) en beeldende kunstwerken, nutsvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige voorzieningen (hemelwaterbergings- en infiltratievoorzieningen bijv. in de vorm van wadi’s, bergbezinkbasins).
Kleine speelvoorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan. De realisering van jongerenontmoetingsplaatsen kan eveneens rechtstreeks, maar is gebonden aan specifieke regels.
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde).
Voor de situering van jongerenontmoetingsplaatsen geldt een minimum afstand tot woningen en de omvang ervan is gelimiteerd.
Via een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming op andere locaties (grotere) speelvoorzieningen toe te staan.
Naast de archeologische dubbelbestemming, is tevens de dubbelbestemming waterstaatdoeleinden van toepassing in verband met de aanwezige A-watergangen en de beschermingszone langs de dijk.
Artikel 8 “Water (WA)”
Deze bestemming regelt de -watergangen in het plangebied waaronder de A-watergangen. Uitsluitend mogen worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming.
Artikel
9 “Wonen (W)”
Woningtypen
De in het plangebied voorkomende woningen
vallen onder deze bestemming. Omdat in het plangebied diverse typen woningen
voorkomen, is binnen de bestemming een nader onderscheid in de volgende
woningtypen gemaakt.
-
HV en
LV vrijstaande woningen.
De V staat hierbij voor ‘Vrijstaand’, en de H voor ‘Hoog’, waarbij het kenmerk
in bouwtechnische zin doorgaans overeenkomt met twee lagen met een kap. De L
staat voor ‘Laag’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering
van het hoofdgebouw op het perceel. Aan de H en L zijn bouwbepalingen
gekoppeld, daarover hierna meer;
-
HO en
LO vrijstaande en dubbele woningen.
Vrijstaande en dubbele woningen geven in samenhang nog altijd een open
bebouwing te zien. De letter O staat daarom voor ‘Open bebouwing’. In de regels
zijn bouwbepalingen opgenomen voor de situering van het hoofdgebouw op het
perceel. De letters H en L zijn hiervoor al beschreven.;
-
LG minimaal drie aaneengebouwde woningen.
Het aaneen bouwen van meerdere woningen leidt tot een gesloten straatbeeld. De
G staat voor ‘Gesloten’. In de regels zijn bouwbepalingen opgenomen voor de
situering van het hoofdgebouw op het perceel. De letter L is hiervoor al
beschreven;
In de planregels zijn de aan de diverse
woningcategorieën de volgende maximale goot- en nokhoogten gekoppeld.
|
Categorie |
Goothoogte maximaal |
(nok)Hoogte maximaal |
|
HV, HO |
|
|
|
LV, LO, LG, |
|
|
Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” is de bestaande de goothoogte en de (nok)hoogte van toepassing.
Daarnaast zijn in de regels de maximale breedtes
van de voorgevel voor de onderscheiden woningcategorieën vastgelegd. Dit om te
voorkomen dat op zeer grote percelen onbeperkte uitbreidingen van hoofdgebouwen
kunnen plaatsvinden.
De woningtypen zijn op de plankaart
aangegeven. Indien in een bestemmingsvlak meerdere woningtypen voorkomen, wordt
het bestemmingsvlak door middel van een scheidingslijn opgedeeld
(bestemmingsvlakdeel).
Het aantal woningen dat is toegestaan is
beperkt tot het aantal dat reeds bestond op het tijdstip van terinzagelegging
van het ontwerpplan. Daarmee is toevoeging van extra woningen uitgesloten,
behoudens waar dit uitdrukkelijk is toegestaan.
Hoofdgebouw, aan- en/of uitbouw, bijgebouw
Aan elke woning mogen aan- en uitbouwen en
aangebouwde bijgebouwen worden gebouwd. Ook vrijstaande bijgebouwen zijn
toegestaan. De bouwregels van de bestemming "Wonen W" bieden hiervoor
een vrij gedetailleerde regeling, die moet voorkomen dat stedenbouwkundig
ongewenste situaties ontstaan. De aan- en bijgebouwenregeling is afgestemd op
de gewijzigde Woningwet en het Besluit bouwvergunningvrije en
licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken. Afstemming met de nieuwe Woningwet is
wenselijk om in de praktijk toepassings- en interpretatieproblemen te
voorkomen.
Allereerst wordt binnen de bestemming "Wonen
W" een onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en
bijgebouwen. Deze drie begrippen worden in artikel 1 van de regels omschreven.
Het hoofdgebouw is het gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie
en/of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als belangrijkste bouwwerk is
aan te merken. Het gaat met andere woorden om de hoofdmassa van de woning. Een
aan- of uitbouw behoort niet tot het hoofdgebouw en wordt omschreven als:
"een aan een woning aangebouwd gebouw, dat een voor bewoning bestemde
uitbreiding van de woning vormt". Aan- en uitbouwen maken derhalve
functioneel wel onderdeel uit van de woning, maar zijn bouwkundig als een
uitbreiding daarvan te onderscheiden. Onder bijgebouwen ten slotte worden
begrepen vrijstaande of aangebouwde gebouwen, die niet voor bewoning zijn
bestemd, maar die wel een functionele eenheid met de
woning vormen. Bedoeld worden vrijstaande of
aangebouwde garages, bergruimtes e.d.
In de hierna volgende figuur wordt een en
ander schematisch weergegeven.
In deze figuur is ook schematisch aangegeven
hoe de goothoogte dient te worden bepaald. De snijlijn (druiplijn) van het
dakvlak en de kap zijn hierbij bepalend. In de wijze van meten is de druiplijn
bij de verschillende daktoepassingen in beeld gebracht.
= druiplijn
------ = denkbeeldige doorlopende daklijn
a.
zadeldak /
tentdak
b.
gecombineerd
dak
c.
platdak
d.
variabel
gecombineerd dak / lessenaarsdak
e.
dak met terras
/ loggia
f.
platdak met
dakopbouw
g.
gebogen dak
Een regeling voor ondergeschikte aanbouwen
aan de voorgevel (erkers e.d.) maakt het mogelijk deze te realiseren buiten het
bouwvlak, behoudens bij monumenten.
Bouwregels
De bestemming bevat bouwregels voor
hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen. Van belang is echter om
tevens te wijzen op artikel 14, waaruit volgt dat wanneer bestaande afmetingen
afwijken van datgene, wat is toegestaan in deze bestemming, die bestaande
afmetingen als maximum dan wel minimum gelden.
Voor hoofdgebouwen geldt dat deze in alle
gevallen alleen binnen het bouwvlak zijn toegestaan en dat de voorgevel in de
voorgevelrooilijn moet worden gesitueerd en zelfs voor een deel hierin moet
worden gebouwd. Voor de in het plan onderscheiden woningcategorieën is de
maximale breedte van de voorgevel bepaald.
Daarnaast is voor hoofdgebouwen de
horizontale diepte (afstand tussen voor- en achtergevel) gemeten vanaf de
voorgevelrooilijn gefixeerd op de achtergevelrooilijn. De achtergevelrooilijn
betreft in dit geval de denkbeeldige lijn of het verlengde daarvan in de
achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw. Als het oorspronkelijke
hoofdgebouw kan worden aangemerkt het hoofdgebouw zoals dit in eerste instantie
is gebouwd. Aan de hand van de destijds verleende bouwvergunning kan dat veelal
worden bepaald.
Bij het meten op de kaart dient uit te
worden gegaan van het hart van de begrenzing van het bouwvlak c.q
voorgevelrooilijn (zie ook wijze van meten, artikel 2 van de regels).
Tevens is de dakhelling alsmede een afstand
tot de zijdelingse grenzen van het bouwperceel vastgelegd. De goot- en de
(nok)hoogten zijn eerder besproken. Met de maatvoerings- en de situeringseisen
zijn de locatie en afmetingen van hoofdgebouwen gefixeerd.
Aan- en uitbouwen zijn zowel voor de
voorgevelrooilijn (en dus buiten het bouwvlak, behoudens bij monumenten) als
achter de voorgevelrooilijn toegestaan. Vóór de voorgevelrooilijn gaat het
echter uitsluitend om kleine aan- en uitbouwen in de vorm van erkers of daarmee
gelijk te stellen uitbouwen, alsmede een gebouwtje ten behoeve van de stalling
van een scootmobiel voor minder validen. De vrij gedetailleerde bouwregels voor
aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn zoveel mogelijk afgestemd op het Besluit
bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken.
Daarnaast is er een carport-regeling opgenomen en een regeling voor andere bouwwerken geen gebouwen zijnde, met nader in de regels omschreven maatvoeringseisen.
Aan huis verbonden beroepen en
bedrijfsactiviteiten en detailhandel
Aan huis verbonden beroepen en aan huis
verbonden bedrijfsactiviteiten zijn in de regels toegestaan overeenkomstig het
beschreven beleid. Aan huis verbonden beroepen zijn bij recht toegestaan in de
doeleindenomschrijving; aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten alleen met
ontheffing, vanwege de voor deze bedrijven doorgaans noodzakelijke milieutoets
en de publieksaantrekkende werking.
Voor percelen waar detailhandel is
toegestaan die het aan huis verbonden karakter overschrijden is een specifieke
aanduiding (dh) op de kaart opgenomen, de maximum toegestane oppervlakte aan
detailhandel bedraagt
Ontheffingen
Naast de hiervoor genoemde ontheffing voor
de vestiging van een aan huis verbonden bedrijf bevat de bestemming nog de
volgende ontheffingen ten behoeve van:
-
het
uitbreiden van het hoofdgebouw;
-
vergroting van de horizontale diepte van het
hoofdgebouw;
-
uitbouwen alsmede bijgebouwen buiten het
bouwvlak op het zijerf;
-
het
toestaan van een andere dakhelling;
-
het
vergroten van de goot- en/of de (nok)hoogte van de hoofdgebouwen in de
aangegeven categorieën;
-
toestaan
van een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande
bijgebouwen uit een oogpunt van mantelzorg.
Aan de genoemde ontheffing zijn voorwaarden
gekoppeld.
Wijziging
Via een planwijziging is het mogelijk om woningen in een andere categorie toe te staan.
De wijziging kan bijvoorbeeld worden toegepast indien een woning door een (stedenbouwkundig) aanvaardbare wijziging in een bouwplan niet langer zou passen binnen de aangeduide categorie.
De verandering mag niet leiden tot een aantasting van het bebouwde karakter in de directe omgeving en mogen geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en vormgeving. Daarnaast mag geen toename plaats vinden van het aantal woningen op het bouwperceel en mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en mogen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en mag het woon- en leefklimaat niet onevenredig worden aangetast.
Mantelzorg
De bestemming wonen biedt in combinatie met de specifieke gebruiksregels (paragraaf ‘Algemene regels’) mogelijkheden voor mantelzorg. Het gemeentebestuur vindt het belangrijk om de mogelijkheid te geven om bijvoorbeeld voor een bejaarde ouder of een gehandicapt kind te zorgen door middel van een directe zorgrelatie vanuit de woning.
De bestemming geeft een ontheffingsmogelijkheid aan het college voor het toestaan van een afhankelijke woonruimte, in een (gedeelte van een) aan- of bijgebouw ten behoeve van de huisvesting uit een oogpunt van mantelzorg. Onder mantelzorg wordt verstaan het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/ of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. De maximale oppervlakte van een afhankelijke woonruimte bedraagt 75m2.
De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde ontheffing gebruik kan worden gemaakt.
Als voorwaarden worden gesteld dat een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven.
Noodzaak wordt geacht aanwezig te zijn als het bejaarde ouders betreft (> 70 jaar) of wanneer een medische verklaring van de huisarts van de zorgbehoevende wordt overgelegd waaruit een zorgbehoefte blijkt.
Zoveel mogelijk moet voor het realiseren van een afhankelijke woonruimte gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het perceel. De ontheffing kan zich richten op puur het gebruik van bestaande ruimten (algemene gebruiksbepaling) maar kan ook worden gecombineerd met het bouwen voor mantelzorg, boven de op grond van de bestemmingsplanregeling toegestane oppervlakte aan aan- en uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen (ontheffing in de bestemming wonen).
De oppervlakte aan
vrijstaande bijgebouwen kan worden overschreden met
Voor zover het bestemmingsplan al voorziet in de bovengenoemde oppervlakte (reeds bestaand of al mogelijk op grond van de bestemmingsplanregeling) dient van deze mogelijkheid gebruik te worden gemaakt en is enkel een ontheffing van het gebruik noodzakelijk (gebruiksbepaling).
Ontheffing wordt alleen verleend als een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente, waarin wordt bevestigd dat binnen 1 maand nadat de reden voor de verlening van de ontheffing niet meer aanwezig is hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan het gemeentebestuur; tevens dat dan binnen 3 maanden de afhankelijke woning voor bewoning ongeschikt wordt gemaakt na intrekking van de ontheffing op basis van de hierop betrekking hebbende bepaling uit de algemene gebruiksbepaling.
Naast de archeologische dubbelbestemming, is tevens de dubbelbestemming waterstaatdoeleinden van toepassing in verband met de aanwezige A-watergangen en de beschermingszone langs de dijk.
Artikel 10 “Archeologisch waardevol gebied
(dubbelbestemming)”
De gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde, alsmede de bekende archeologische vindplaatsen en voor zover aanwezig archeologische monumenten, zijn op de plankaart aangewezen als dubbelbestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’; dit betreft het gehele plangebied. De bestemming is uitgesplitst in ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ (waardevolle gebieden en monumenten) en het ‘archeologisch verwachtingsgebied’. De beide begrippen zijn verklaard in artikel 1.
Voor het ‘archeologisch gebied (hoge waarde)’ geldt een strenger planologisch regiem dan voor de rest van de dubbelbestemming. Dit gebied is van toepassing op:
·
de AMK terreinen met een zone van
·
de vindplaatsen met een zone van
· de in deze toelichting specifiek beschreven gebieden op grond waarvan hieraan een hoge (verwachtings)waarde is toegekend.
De archeologische gebieden met de hoge waarden zijn binnen de dubbelbestemming specifiek aangeduid.
Binnen de
bestemming mag tot
Ontheffing kan worden verleend om toch te bouwen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Aan een ontheffing kunnen in ieder geval een aantal regels worden verbonden.
Voor het verrichten
van werken en/ of werkzaamheden geldt een aanlegvergunningplicht bij een
oppervlakte groter dan 30m² c.q.
De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond worden behouden.
Via een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 lid 1 sub a Wro is het mogelijk om op grond van nieuwe waarnemingen of aanvullende gegevens de omgeving in archeologisch opzicht op te waarderen of af te waarderen. Opwaardering geldt voor nieuw vastgestelde waarden.
Artikel 11 “Waardevolle bomen (dubbelbestemming)”
Binnen het plangebied bevindt zich een aantal waardevolle bomen die een planologische bescherming behoeven. In de bestemming is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen waarin wordt geregeld welke werken en werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
Artikel 12 “Waterstaatsdoeleinden
(dubbelbestemming)”
Ten behoeve van het mogelijk onderhoud van
de A-watergang gelegen in het plangebied, zijn de gronden met een breedte van
Uitsluitend zijn toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde die ten dienste staan van de bestemming. Via ontheffing kunnen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en) mits het belang van de rivierwaterkering, watergangen en/of retentievoorzieningen in voldoende mate is gewaarborgd. Hieromtrent wordt de beheerder van de rivierwaterkering, watergang en/of retentievoorziening gehoord.
4.1 Overige regelingen
Specifieke gebruiksregels
Deze zijn in
aanvulling op het bepaalde van artikel
Als specifiek strijdig het gebruik met betrekking tot dit plan is het gebruik van aan- uit- of bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte en het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een escortbedrijf.
Van de bepaling met betrekking tot onafhankelijke woonruimte kan ontheffing worden verleend.
Bestaande afmetingen, afstanden en percentages
Dit is een soort vangnetbepaling, die moet voorkomen dat legale bouwwerken, die groter of juist kleiner zijn dan de bouwregels toestaan, onder het overgangsrecht komen te vallen. Voor deze bouwwerken gelden de werkelijke afmetingen als maximum dan wel minimum. Door dit in een algemeen artikel te regelen is het niet noodzakelijk om in de eigenlijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken, hetgeen de leesbaarheid van de regels ten goede komt.
Algemene ontheffingsregels
Het plan bevat een algemene ontheffingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders om beperkt af te kunnen wijken van de in het plan opgenomen maatvoering en begrenzingen alsmede voor het oprichten van antennemasten.
Planregels mogen slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatig gebruik mogen inhouden. Om te voorkomen dat gemeenten in hun regelgeving te ver doorschieten wordt in elk bestemmingsplan een algemene regel opgenomen (ook wel ‘toverformule’ genoemd) die een ontheffing van het meest doelmatige gebruik mogelijk moet maken.
Wijziging ten behoeve van een antennemast
Het plan bevat een
algemene wijzigingsbevoegdheid voor Burgemeester en wethouders om het plan te
wijzigen, ten behoeve van antennemasten voor de telecommunicatie met een hoogte
van maximaal
Anti-dubbeltelbepaling
Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen. Dit betreft een algemene bepaling die standaard in bestemmingsplannen wordt opgenomen.
Ondergronds bouwen
De algemene
regeling voor ondergronds bouwen bepaald dat ondergronds mag worden gebouwd
waar bovengrondse bebouwing aanwezig is, waarbij de verticale diepte maximaal
De regeling omvat een ontheffing voor de realisatie van waterbergende kelders.
Algemene procedureregels
Overgangsregels en slotregel
De overgangsregels gelden voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in het bestemmingsplan en mits deze niet strijdig zijn met het voorheen geldende bestemmingsplan met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling.
Op grond van deze regeling mag bebouwing gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd en met een ontheffing worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de oppervlakte en/of de inhoud, die bestond op het moment dat het plan in werking is getreden. Daarnaast mag, na een calamiteit, ter plaatse worden herbouwd, mits de bouwaanvraag binnen 2 jaar na de calamiteit is ingediend.
Het gebruik van de grond en/of opstallen, dat strijdig is met het plan op het tijdstip waarop het plan in werking is getreden, mag niet worden veranderd, tenzij de verandering naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het strijdig gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, langer dan een jaar is onderbroken, mag dit gebruik niet worden hervat. Daarnaast is gebruik dat strijdig is met de in het vorige bestemmingsplan aangewezen bestemming en wanneer van dit strijdige gebruik sprake was dit vorige bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, niet toegestaan.
In de slotregel is de verwijzing naar de naam van het bestemmingsplan opgenomen.
4.2 Overige regelingen
Voor zover niet eerder genoemd in deze plantoelichting bevat het plan nog de volgende aanvullende regelingen.
4.2.1 Prostitutiebedrijven
De vestiging van prostitutiebedrijven in het plangebied is door middel van een algemeen gebruiksverbod in artikel 13.1 uitgesloten. In artikel 1 is een omschrijving opgenomen van de begrippen escortbedrijf, seksinrichting en prostitutiebedrijf.